消费基础设施REITs持续扩容 不动产运营有望进入新阶段

本报记者 陈潇

消费基础设施REITs（不动产投资信托基金）正迎来持续扩容。

同花顺iFinD数据显示，自今年3月份首批消费基础设施REITs陆续在沪深证券交易所上市以来，截至8月18日，已有5单消费基础设施REITs上市，此外，还有1单处于成立状态，1单处于通过状态，实际募资金额已达164.89亿元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《证券日报》记者表示，消费基础设施REITs持续扩容，一方面有利于打通商业地产“投融建管退”全链条，提升不动产管理和运营水平；另一方面，也有利于房地产企业盘活不动产，能够将原本锁定在不动产中的资金释放出来，用于其他投资或偿还债务，从而降低流动性压力。

募资超164亿元

8月17日，百联股份发布公告称，华安百联消费REIT自2024年8月16日起在上交所上市，华安百联消费REIT最终募集基金份额10亿份，发售价格为2.332元/份，基金募集资金净额为23.32亿元。

据了解，在基金份额发售阶段，华安百联消费REIT实现网下超额认购，公众部分提前结束募集，获得市场青睐。

8月12日，首单奥莱消费REITs——华夏首创奥莱REIT亦公布发售结果，此次发售比例配售前的总募集规模达70.785亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其拟募集规模（19.744亿元）的3.585倍。其中，公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为4.298%和16.055%，公众认购及网下认购倍数均创消费REITs发售新高。

“华夏首创奥特莱斯进一步丰富了消费基础设施REITs的资产类型，另一方面也反映出奥莱业态的发展潜力。”中指研究院方面向《证券日报》记者表示，近年来居民消费观念更加理性，希望在品质和价格之间寻找平衡点，主打“大品牌、小价格”经营理念的奥莱业态受到消费者更多青睐。

除此之外，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金也于8月初正式取得中国证监会准予注册的批复，并在深交所审核通过。

整体来看，自今年3月份以来，消费基础设施REITs产品数量不断增加，业态也逐渐丰富，实际募资金额已达164.89亿元。同时，在二级市场上，消费基础设施REITs估值持续得到提升，为投资者资产保值增值持续提供保障。

生态逐步形成

值得一提的是，历经多年发展，保租房、仓储物流、产业园区、消费基础设施、养老设施等均已纳入公募REITs试点。

截至8月18日，国内REITs市场合计募资规模超1400亿元，其中，2024年以来的募资金额超过300亿元，高于2023年全年，明显提速。但相较于全国存量不动产体量，当下REITs市场发展仍有巨大空间。

“国内目前正在逐渐形成一个全生命周期的REITs生态系统，这个生态系统从Pre-REITs到CMBS和类REITs，然后到私募REITs、公募REITs，最终是Post-REITs（上市后的管理）。”近日，香港越秀REITs独立董事陈晓欧在2024博鳌资本大会上表示，Pre-REITs、私募REITs和Post-REITs，这些关键环节还处于萌芽状态，所以市场是大有可为的。

以Pre-REITs为例，不少上市公司已经在布局中。8月13日，万科发布公告称，与中信金石基金管理有限公司和中信证券投资有限公司及泰康人寿签署合作协议，共同设立“中信万科消费基础设施Pre-REIT基金”，投资万科旗下深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目。

此前，7月1日，九州通公告审议通过了《关于公司开展医药物流仓储资产Pre-REITs项目的议案》，同意公司开展医药物流仓储资产Pre-REITs项目及相关工作。

“Pre-REITs是指投资者提前进入有潜力的不动产标的资产进行建设、运营。”严跃进表示，万科和九州通设立Pre-REITs，或旨在提高REITs发行的效率和成功率。在不远的未来，REITs生态系统或将引导企业更加注重长期回报和风险控制，而不仅仅是短期利润。

此外，不少业界人士预测，写字楼、酒店、数据中心，甚至5G基站，都可能成为未来新经济模式下的REITs主体，不动产市场或不再简单是以土地开发为依托的市场，而将扩展成一个资产管理市场。

在中金基金副总经理、董事总经理李耀光看来，公募REITs作为经营性商业不动产的上市平台，价值不仅仅在于一次融资，而是实现商业与资本的闭环，通过各种类型资产证券化（包括私募REITs、类REITs）、公募REITs实现一个优秀商业企业的不动产循环，帮助企业低负债、健康、可持续地不断扩大商业管理规模，发挥规模效应和管理优势，实现管理平台本身价值的不断提升。