存量房贷利率调整预期再升温

在楼市波动,提前还贷热度未消的背景下,银行个人房贷业务承压明显。9月2日,北京商报记者统计发现,以合并报表为口径,今年上半年,42家A股上市银行个人住房贷款余额合计为34.08万亿元,相较上年末缩减3174.21亿元。多数银行个人住房贷款不良率有所上升,资产质量面临挑战。现阶段,市场对存量房贷利率调整的呼声逐渐升温,是否会进行下调、如何影响房贷业务、下调之后银行如何进一步优化资产配置、提高其他业务盈利能力也值得关注。

房贷规模缩水超3000亿

在银行的个人房贷市场中,六家国有大行是绝对的“主力军”,今年上半年,中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六家国有大行个人住房贷款规模合计为26.13万亿元,相较上年末的26.43万亿元减少3118.92亿元,下滑1.18%。

整体来看,42家上市银行截至上半年末个人住房贷款余额合计为34.08万亿元,相较上年末缩减3174.21亿元,增速下滑0.92%。股份制银行中,招商银行、兴业银行、中信银行个人住房贷款余额均超过1万亿元,中信银行实现了1.86%的正增长,招商银行、兴业银行个人住房贷款规模分别为1.38万亿元、1.07万亿元,分别较上年末下滑0.73%、1.00%。民生银行、光大银行、浦发银行个人住房贷款余额也分别较上年末下滑1.13%、0.76%、0.54%。

不过值得关注的是,受市场定位、客户基础或贷款策略的差异性,也有一些银行个人住房贷款余额呈现正增长。截至上半年末,浙商银行的个人房屋贷款余额1553.04亿元,较上年末增长12.66%。该行表示,坚持“以客户为中心”服务理念,根据市场需求,不断优化升级零售信贷产品,打造集约化审批流程,坚持以场景化获客为依托,不断提升零售贷款服务的质效和覆盖面,保持了零售信贷业务稳步增长的态势。

宁波银行表示,在做好风险控制的前提下推动消费贷款和个人住房贷款高质量增长。截至上半年末,该行个人住房贷款余额为922.51亿元,较上年末增长5.68%。杭州银行、贵阳银行、西安银行、苏州银行、齐鲁银行个人住房贷款余额增速也均超过2%。

从行业整体来看,8月30日,人民银行发布2024年二季度金融机构贷款投向统计报告。据统计,2024年二季度末,房地产开发贷款余额13.77万亿元,同比增长2.8%,增速比上年末高1.3个百分点,上半年增加6105亿元。个人住房贷款余额37.79万亿元,同比下降2.1%。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出,个人住房贷款余额减少的原因可能包含,随着经济环境的波动,个人收入水平、就业稳定性会受到影响,叠加房价波动预期,可能导致购房需求减少。此外,也不排除一些人可能选择提前还贷以减少长期财务负担。

资产质量风险显现

对比消费贷、信用贷等无抵押物的贷款来说,拥有抵押物的房贷是银行为数不多的较为优质的资产,不过,受部分购房者偿债能力下降等因素的影响,个人住房贷款资产质量有所承压。从公布了个人住房贷款不良率的20家A股上市银行来看,仅有4家银行资产质量出现向好。

青岛农商行、兰州银行、郑州银行、重庆银行、重庆农商行个人住房贷款不良率均超过1%,截至上半年末,上述5家银行个人住房贷款不良率分别为1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青岛农商行、兰州银行、重庆银行出现上涨,郑州银行、重庆农商行个人住房贷款不良率分别较上年末下降0.05个百分点、0.06个百分点。

股份制银行中,民生银行、浦发银行、兴业银行个人住房贷款不良率分别为0.83%、0.75%、0.65%,分别较上年末上涨0.16个百分点、0.13个百分点、0.09个百分点。针对零售风险,兴业银行表示,该行从产品设计、风控逻辑、流程管控、模型策略等方面优化零售信贷全流程管控,严格零售交叉违约认定,不断夯实零售信贷基础管理工作,提升零售风险防控。

国有大行中,工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.60%、0.58%、0.54%、0.48%,分别较上年末上涨0.16个百分点、0.03个百分点、0.12个百分点、0.11个百分点;邮储银行则出现下降,该行个人住房贷款不良率为0.50%,上年末这一数据为0.55%。

综合来看,部分银行的个人住房贷款不良率有所上升,反映出当前市场环境下个人住房贷款资产质量面临的挑战,地方性银行受到的影响更为严重,可能与银行客户基础、地区经济状况等因素有关。对银行来说,需要采取积极措施,加强风险管理,优化产品和服务,以应对不良率上升的问题。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出,不良率是一个需要警惕的问题,特别是在当前房地产市场仍面临一定压力的情况下。一般来说,对于大多数家庭而言,拥有一套住房时,即便还贷有一定压力,但通常风险是可控的。然而,当家庭拥有两套或以上房产时,一旦收入水平出现锐减,还贷压力就会显著增大,从而可能导致违约风险上升。这种情况反过来又会加剧二手房市场的加速挂牌,形成恶性循环,进一步影响房地产市场的稳定。

存量房贷利率下调再引关注

作为政策实施的“执行者”,对于银行而言,在LPR加点调整前就进行放款的存量房贷,是收益率相对较高的贷款,存量房贷利率下调也意味着银行的“金饭碗”正在缩小。此前就有银行业人士在接受北京商报记者采访时坦言,从银行运营的实践角度,在目前银行息差下行的情况下,存量房贷下调相对较难,若存量房贷利率再度下调,银行则需要依靠其他业务填补这部分利润收入,或减少相关业务的成本。

对于存量房贷下调的可能性、个人房贷投放政策趋势,多位银行管理层人士在业绩发布会上释放了信号。9月2日,招商银行召开2024年中期业绩交流会,针对存量房贷允许转按揭对银行的影响,该行行长王良表示,目前政策还没有得到确认,人民银行、金融监管总局还没有这方面的意见,也尚未征求过商业银行的意见。若后续相关政策推出,会对银行业的存量按揭利率带来一定负面影响,宏观管理部门可能会做好充分论证和研究,推出相关的政策。

谈及按揭贷款投向,邮储银行零售业务总监梁世栋在该行9月2日召开的2024年中期业绩发布会上强调,“下一步邮储银行将紧抓政策指引,延续上半年的发展策略和发展的优势,坚持支持刚需和改善型的住房需求,上半年超90%的业务都是此类需求;坚持一二手房并重;坚持在重点区域发力,一个是高能级市场,一个是县域市场,持续保持住房按揭业务的平稳健康有序发展”。

在当前银行息差收窄的背景下,存量房贷利率的进一步下调无疑会压缩银行的利润空间,大型银行房贷占比较高,若再次下调存量房贷利率,将对银行息差稳定性带来压力。在关荣雪看来,短期内,存量房贷利率下调可能会压缩银行的利润空间,影响银行的净利息收入,尤其是在当前市场利率较低的环境下,这种影响更为明显。另外,银行是否实施存量房贷利率下调,取决于市场环境、政策指导、银行自身资金成本等多种因素,在利率市场化背景下,银行可能通过优化定价策略、提供差异化服务来维持利润水平。

有观点认为,存量房贷利率是否调整需依赖监管政策的指导和支持,若进行下调,银行需要通过优化资产配置、提高其他业务的盈利能力或降低成本来弥补损失。

北京商报记者 宋亦桐