楼市“大杀器”再现,这次轮到上海了

近日,上海首张房票落地金山。

在金山卫镇横浦村的动迁中,有当地居民选择了房票安置,其凭房票直接购买了一套位于金山滨海城区的商品房住宅,并按照7%比例获得了约20万元的奖励。这是《金山区房票安置实施办法(试行)》出台后,上海市发放并使用的首张房票。

最近一两年,选择房票作为安置手段的城市越来越多,已经逐步由二、三线城市,扩展到一线城市。未来,在城市旧改安置中,房票会逐渐过渡成主流甚至唯一的安置方式吗?

金山的试点

虽然上海第一张房票在8月正式被使用,但相关政策在6月已经发布。

今年6月12日,上海金山区房管局印发《金山区房票安置实施办法(试行)》(以下简称《办法》)。《办法》自当日起施行,有效期2年。

更早之前的5月,上海市住建委对市政协十四届二次会议第0936号提案(“关于创新‘两旧一村’改造模式,推出房票机制的提案”)作出答复,透露将对部分商品房去化有一定难度、合作企业资金有压力、属地政府有积极性的“城中村”改造项目,创新试点房票安置方式。

相比同类补偿,金山的房票补偿,激励金额较高。《办法》明确,被补偿人选择房票安置方式的,按照补偿协议给予补偿款总金额7%的奖励作为房票安置政策性奖励。

而此前部分城市使用房票的奖励,大多为补偿款总金额的3%或5%。

金山区房管局有关负责人对媒体表示,房票是动迁安置中货币补偿的一种补充方式,相比产权调换方式(即选择动迁安置房),群众选择房票安置,一来可以购买商品房住宅,二来可以直接拿现房,缩短在外过渡的时间。

“相比单一的货币补偿方式,房票可额外获得一定比例的奖励。而对一个地区来说,还有望拉动本地区商品房楼盘销售,并有利于防止建设过多的动迁安置房,降低政府资金成本压力。”上述负责人表示。

根据金山区的规则,拿着房票,拆迁居民可以在指定的“房源超市”选择适合的房子。具体操作过程中,如果实际购房款高于房票面值,差额需要自己支付;如果购房款低于房票面值,政府会退现金给购房者。此外,购房者还可以获得一定比例的政策性现金奖励,这笔钱由开发商和相关政府单位共同支付。

值得关注的是,首先使用房票的这户上海居民,其整体的动迁时间将大幅缩短。根据公开信息,今年5月,首先使用房票居民所在的横浦村,集体土地才启动拆迁。

据了解,目前金山区“房源超市”首批的10个楼盘都是现房,备案单价区间在2.01万~3.87万元/平方米,有户型较小的,比如65平方米的住房,也有超过160平方米的大户型。未来,“房源超市”还会上架六个月内竣工交付的期房。

为何一线城市纷纷加入?

事实上,加入房票安置行列的一线城市不仅仅是上海。今年7月,北京也发布了《北京市通州区房票安置实施方案(试行)》征求意见的通知(以下简称“征求意见通知”),公开征集意见时间为2024年7月4日至2024年7月12日。

在更早的2024年1月,广州市荔湾区石围塘征拆项目发出广州的首张房票。

“观察全国重点城市的房票政策和推进情况,主要是在郊区市场进行的。2023年以来各大城市的房屋交易市场中,郊区市场的压力比较大,市区的活跃度要更高,进而造成了市场分化的现象。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。

以上海市金山区为例,据多家机构统计,2023年,金山区新房成交均价约为2.7万元/平方米,这与上海核心区房价相差甚大,甚至只有部分核心区的四分之一甚至五分之一。

而金山距离上海主城核心区的距离也较远。比如从上海南站出发,乘坐“小火车”一路南下,穿过闵行和松江,约1个小时后,可到达终点金山卫站,这里便是与浙江嘉兴相邻的上海市金山区。

今年初,金山区为了进一步促进当地新房销售,发布消息称“买房免费坐地铁”,即在金山购置建发房产、复地产发、华纺房地产、新华房地产、光明地产、佳运置业、北京建工、保利发展、新金山投控集团9家开发商的指定楼盘,可享五年免费轨交通勤,该政策自2024年1月2日起生效。

在严跃进看来,郊区市场落实房票政策,客观上可以引导购房需求的释放,在促进去库存和提振交易活跃度的同时,对于全市各区的市场均衡发展具有积极作用。

此外,以往大城市的旧改,补偿安置给地方财政带来一定压力。

以首先推出房票的一线城市广州为例,2023年广州全市至少推进127个城中村改造项目,是近些年规模最大的。

根据《广州市城市更新专项规划(2021—2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021—2035年)》,至2035年广州推进城中村全面或混合改造项目165个,其中全面改造150个、混合改造15个。今年7月,号称广州最贵的城中村改造项目——康鹭旧改项目启动建设。该项目规划总建筑面积约378万平方米,计划改造成本高达304.65亿元。

在严跃进看来,一线城市拆迁资金需求量较大,与此同时城中村加快改善住房需求的迫切性也比较强。通过房票这类制度创新,加快了旧改工作的进度,最终实实在在地促进了城中村改造各项既定目标的实现。

今年超40城推出房票

中指研究院指出,房票安置作为特殊的货币化安置方式,相较于直接货币补偿,有助于锁定购房需求在本地释放,同时一定程度上缓解了地方政府短期财政集中支出的压力。根据中指研究院不完全统计,仅今年以来,就有超40城出台落地房票安置政策。

早在2015年,就有城市在棚户区改造拆迁安置中推出房票制度,但主要集中在三、四线城市。

中金公司发布的数据则显示,本轮周期中房票政策集中推行始于2022年中,并在2023年延续扩张态势。截至2023年末,全国范围内累计推出131条房票政策,涉及75个城市和123个行政区划,且在重点一、二线城市的覆盖度越来越高,政策力度明显超过2015—2018年棚改时期使用范围。

不少分析认为,这与目前地产市场从增量市场向存量市场过渡息息相关。

在严跃进看来,过去保障房市场的发展,更注重购地和开发,属于增量市场的范畴。如今,房地产对宏观经济的贡献方式从增量拉动为主转向存量带动为主。2024年在落实“消化存量房产和优化增量住房”的政策措施中,保障房的建设和筹集思路有重要变化,即围绕消化存量房产做足文章。他说:“房票发放,减少了动拆迁安置房的传统建造工作,同时和消化存量房产有机结合,更好地助力‘增存统筹’工作。”

目前看,房票交易的规则越来越趋于灵活多样。比如部分城市还放松了对房票流通转让的限制。厦门市允许房票进行流通转让,即在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下,房票可以转让给第三人使用,同时一张初始房票可以分割金额转让给多人。北京市通州区发布的征求意见通知则显示,房票允许向腾退申请人直系亲属(配偶、父母、子女)实名转让一次。

还有政策则提出,如果不使用房票,当地会按照房票金额的现金返还。比如北京市通州区的征求意见通知显示,房票使用期限自房票核发之日起计算,最长不超过12个月。房票使用期限内未使用的,按房票面值以现金方式支付腾退申请人。

未来房票使用范围是否会越来越大,甚至成为某些城市唯一的安置方式?

“未来,回迁房安置(给房)、货币安置(给钱)、房票安置(给票)将是并存的三种模式,并非会强制被拆迁户选择房票安置,而是安置的多元化。当然,地方政府在政策上会鼓励房票安置。比如,加大财政补贴、商品房打折、提高房源与需求的匹配度。”广州城规院住房政策研究中心主任李宇嘉表示。

在李宇嘉看来,这些都有望提升城中村改造房票安置的可行性。但值得注意的是,告别大拆大建之后,随着地方财力紧张,部分城中村房屋评估价值较低,无法1:1置换商品房,房源匹配难度大。此外,部分城市房票安置的区域,与原来旧改区域存在一定距离,不少居民并不愿意搬迁至此。因此,他建议将二手住房也纳入房票安置的范畴,进一步增加房票安置的房源选择。