广州拟供地50宗，背后信息凸显行业新变化

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

随着中国土地市场网日前发布广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批），广州市下半年的土地市场再次引发业内关注。受关注的原因，一是因为2024年上半年广州土地市场成交只有4宗，远低于往年同期，可谓近年新低；二是因为公示的拟供应的50宗宅地，大部分具有良好的地理位置。业内将上下半年的土地市场放在一起联想，其间“因果”关系成为热议焦点。

第三批用地在网络公示之后，本周二（20日），广州市规划和自然资源局举办了一场小型交流会，就市场关注的一些热门话题诸如地价、容积率、推出多项服务为企业减负等问题，进行了回应与交流。

地块出让条件改变，价格会相应调整

下半年拟挂牌及已经公开挂牌的地块中，有不少是海珠、天河、荔湾等中心区域的地块。其中有一些地块，它们现身土地市场已非首次，目光锐利的人会发现，有些地块最新的起拍价比此前推出的起拍价要高一些，其中的原因是什么？

实际上，看土地的起拍价格，不能仅仅只看表面的数字，数字背后还有不同的原因。相关负责人介绍，部分地块在首次推出时，附加了一些配建条件，例如配建道路等，故起拍地价相对低一些。而经过多方讨论后最新上架的这些地块，修改了相关出让条件，例如没再要求拿地企业配建市政道路，而是把道路建设任务交回给相关政府部门。

比如，正在挂牌出让的海珠区琶洲南区AH090402地块、AH090403地块和AH090404地块，出让条件第4条明确：“红线范围内道路不由竞得人建设，竞得人须在2025年3月31日前将道路用地范围平整后无偿移交广州市海珠区人民政府指定单位。”

同样是地价问题，不少业界人士认为，上半年宅地成交宗数创近年新低，下半年想要“奋起直追”，会不会考虑降低地价以带动地块成交？相关负责人表示：“不会因为房子卖得不好，就要把土地价格降下来。”据介绍，地价是按照国家政策、经过市场评估而定的，所有评估程序都需合法。一宗用地的价格，与城市价值、地块周边市场价值等都有关系。不论是企业还是个人买家，对地价，都更应以长远预期来判断其价值。

银行电子保函用作竞买保证金将更普遍

一宗土地能否顺利成交，和房企的资金实力有很大关系。交流会上，相关负责人表示，为了能让土地更顺利成交，该局也在持续为企业提供更多政策支持。在缴纳土地竞买保证金方面，全新推出了银行电子保函的做法，以减轻企业的资金占用——这可以看成是广州土地市场上的“新规”。

羊城晚报记者从土地出让公告看到，荔湾区、花都区等区域7月19日开始挂牌的多宗地块已出现了“电子保函”的字眼。例如，在7月19日挂牌出让的花都区工业大道以南、红棉大道以东秀全街岐山村村镇工业聚集区更新改造项目地块，可以用电子保函作竞买保证金；7月24日挂牌出让的荔湾区翠园道以南、珠江以西AF060742地块，及7月31日挂牌的海珠区石岗路AH050957地块，分别属于荔湾区第一宗、海珠区第一宗可以用电子保函作竞买保证金的地块；8月21日最新上架的海珠区琶洲南区三宗用地，皆增加了“使用电子保函替代现金作为竞买保证金”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受羊城晚报记者采访时表示，通过电子保函的方式降低房企买地实际要缴纳的保证金，有利于更多企业参与土地竞投，这也是现在房地产市场行情下解决土地市场情绪比较低落的一种做法。李宇嘉介绍，以前缴纳实际保证金后，如果房企最终没获得土地，还得经历退还保证金的时间，其间房企资金被占用了。

地块低容积率或成趋势

从此次公示的50宗用地情况看，多数用地具有区位好、配套好和环境好这“三好”特点。“我们提供的这些地块，无论是容积率方面，还是其它建设要求方面，建成后的产品将满足刚需群体、改善群体及高端群体对多元化产品的需求。”即是说，多元性，是此次宅地供应的原则。

中央强调“加快构建房地产发展新模式”，业内解读，在新模式下，将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。近年来高容积率地块为主、低容积率地块几乎绝迹的状况是否会改变？对此，该局的相关负责人表示：“容积率下调应该是一个趋势，很快大家就能看到成果。”从目前已知的出让公告可见，海珠琶洲南区三宗用地容积率均为2.5，这样的容积率和以往中心区动辄超过5甚至达到8的容积率相比，可谓比较少见。“在接下来本局和土发中心推介的土地里，还会有更低容积率的地块，甚至可能会有容积率低于1的地块。”

羊城晚报记者查阅土地出让公告发现，即将于8月23日竞价的增城区荔湖街新城大道东侧18005200A24018号地块，该地块为二类居住用地，容积率为小于或等于1.02。这样的容积率，是广州近六年来唯一一块容积率最接近1的地块。克而瑞数据监测显示，在近十年广州出让的涉宅用地中，容积率低于1.0的宅地，成交宗数为0。

为房企提速，拿地即开工将成常态

对于获得新地块的房企而言，时间也意味着成本。缩短开发周期，让房企拿地后能立即进场开工建设，是房企认可的理想状态。以往，房企拿地后完成各种手续审批，最快也得半年后才能动工，现在不同了。

今年6月25日，保利地产于当天上午竞投拿下荔湾鹤洞汽修厂地块，随后不久就有施工队进场动工，业内称赶出了“保利速度”。

对这样的情况，交流会上相关负责人表示，房企最关注两个节点，一个是拿地，一个是办证，拿地后可以马上建设，建设后可以马上销售，然后获得现金流，因此，广州市规资局深化审批制度改革，推行“土地成交即交地、交地即发证、发证即开工、竣工即登记”等全链条的服务体系，确保企业从拿地到开发的每个环节都能快速衔接，最大限度减少企业等待时间。

能实现这样的速度，除与近年推行的“净地出让”有关，也因意向拿地房企可提前做开发建设的方案，并在摘牌前提前送广州市规资局预审，相关分局也可以开始对接其开发建设报建等程序，争取缩短时间。一旦其正式摘牌，则可以很快启动正式的规划报建程序。