6月一线楼市成交全线转暖,杭州二手房网签创近15个月新高

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

核心一二线城市新政利好逐渐释放,叠加房企年中业绩冲刺,6月北京、上海、广州、深圳、杭州等重点城市成交改善。

克而瑞监测发现,6月北京、上海、广州和深圳商品住宅成交面积环比分别增加21%、66%、48%和38%,二手房成交面积环比分别增长12%、38%、45%和4%。从上半年情况看,四个一线城市上半年商品住宅总成交面积同比下降33%,二手房成交同比下降4%。和去年同期相比,年内一线城市二手房成交表现相对好于新房。

包括四个一线城市和杭州等在内,6月重点城市房地产市场有所修复,但纵观上半年,全国房地产市场仍在调整过程中。新房表现偏弱,二手房延续“以价换量”。据克而瑞数据,6月重点30城商品住宅整体成交面积环比增长17%,同比下降19%,成交面积创年内单月新高。6月重点22城二手房成交面积环比增长7%,同比增长24%。上半年30城商品住宅成交面积同比下降39%,同期22城二手房成交面积同比仍降8%。

东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示,下半年房地产政策将延续渐进优化模式,不会大放大收。综合考虑政策取向、上年基数变化等因素,下半年楼市销量及房地产投资同比降幅有望逐步收窄,70个大中城市二手房价格下行势头也会趋于缓和。

重点城市楼市成交改善样本

支持政策的持续出台,是近期房地产成交改善的关键推动力。今年以来,杭州房地产市场经历了三次大的政策调整,对市场成交形成明显拉动,成为上半年政策支持下重点城市楼市成交改善的典型样本。

今年3月14日,杭州发文取消二手房限购,将增值税免征年限调整为2年,并就加大住房保障力度、落实房地产融资协调机制等展开部署;5月9日,杭州再度出台重磅楼市新政,包括全面取消住房限购,加强住房信贷支持,优化积分落户、购房可申请落户等;5月17日央行优化房贷政策,5月31日,房贷新政落地浙江,杭州首套房和二套房首付比例分别低至15%和25%,房贷利率相应下调。

多轮政策带动下,杭州楼市成交明显增加。杭州贝壳研究院数据显示,今年1月和2月杭州十区二手房网签套数分别为6663套和2543套,3月二手房网签量拉升至8557套,政策效果持续释放,4—6月二手房网签量均保持在8000套以上,其中6月二手房网签量8849套,创近15个月新高。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示,今年以来,杭州密集出台几大重磅政策,这在杭州房地产历史上非常少见,政策力度空前,体现了政府稳定市场的决心和信心。相比较而言,杭州全面放开限购,落地降低首付比例、取消房贷利率下限等新政叠加,对于市场各方预期产生明显影响,对市场的提振效果强于之前。但参考2019年以来杭州二手房的月度平均成交量,当前市场属于正常偏好的热度,考虑到当前的挂牌量和政策的效应,市场并不过热。

杭州贝壳研究院数据显示,上半年杭州十区新房、二手房分别成交31314套和43270套,二手房成交量首次超越新房,刚需客群成为市场成交主力。

但杭州市场并未完全转暖,二手房价格尚未止跌,市场“以价换量”特征仍然明显,库存房源还在稳步增长。根据杭州贝壳研究院数据,今年上半年,杭州库存住宅房源净增长约2.5万套,比去年同期少增5000套。二手市场卖房难现象依然突出,6月房源成交周期为246天,一套房子从挂牌到认购,平均需要历经8个月的时间。

政策利好不断,但仍有刚需购房者还在观望。

“政策在不断变化,房价也一直在跌,我们觉得‘买涨不买跌’,今年开始就减少了看房。”“新杭州人”林黎(化名)向21世纪经济报道记者表示。林黎和爱人2022年就开始计划买房,由于拿不准未来的政策和房价走势,他们的看房节奏逐渐放缓,选房的范围也从最开始的只看新房,到现在也看二手房、共有产权保障住房。

新政落地执行之后,杭州首付比例和房贷利率都有不同程度下降,但林黎还是准备首付5成左右。“我们自身的现有资金、抗风险能力和未来收入预期没有变化,加大长期负债会影响到我们未来的工作选择和生活的幸福感。”林黎解释称。

根据带看量、客户咨询量等先行指标,以及土地供应放缓、政策持续宽松的背景,上官剑预计,2024年杭州二手房成交量会比2023年更高,成交持续活跃,将有助于房价逐步止跌企稳。不过,受政策效应趋缓、收入、房价预期等多重因素影响,下半年市场依然可能面临“逆风”环境,恢复仍有波折。

6月一线城市新房成交增超4成

一线城市是重要的楼市风向标,较杭州而言,一线城市整体政策调整的节奏相对稳健,但今年也对住房限购、首套房认定、首付比例、房贷利率等内容进行了调整,对市场成交产生带动作用。尤其是“517”房贷新政逐步在一线城市落地实施后,各地成交回暖,进入6月,叠加房企年中业绩冲刺,成交增加特征更显著。

克而瑞数据显示,在新房方面,6月北京、上海、广州和深圳商品住宅分别成交43万平方米、81万平方米、83万平方米和39万平方米,环比分别增加21%、66%、48%和38%,6月北京和上海商品住宅成交量同比仍偏少超2成,广州和深圳成交量超过去年同期,其中广州同比增加11%。6月一线城市商品住宅总成交面积为247万平方米,环比增加46%,同比减少10%。

在二手房方面,6月北京、上海、广州和深圳二手房分别成交136.5万平方米、197.4万平方米、105.9万平方米和41.4万平方米,环比分别增长12%、38%、45%和4%,同比分别增长25%、89%、27%和41%。6月四地二手房合计成交481.2万平方米,环比增加28%,同比增长47%。

综合来看,克而瑞数据显示,北京、上海、广州和深圳上半年商品住宅分别成交206万平方米、322万平方米、320万平方米和170万平方米,仍弱于去年同期,同比降幅在19%和38%之间;四城上半年二手房成交分别为672.9万平方米、813.4万平方米、469.1万平方米和214.1万平方米,其中上海和深圳同比分别增长2%和27%,北京和广州同比均下降11%。

包括四个一线城市在内,据克而瑞数据,6月重点30城商品住宅整体成交1335万平方米,环比增长17%,同比下降19%,成交面积创年内单月新高。6月重点22城二手房成交面积1428万平方米,环比增长7%,同比增长24%。

6月重点城市房地产市场有所修复,但纵观上半年,全国房地产市场仍在调整过程中。一方面,新房表现偏弱,二手房延续“以价换量”。克而瑞数据显示,上半年30城商品住宅共成交6142万平方米,同比仍降39%;同期22城二手房共成交7220.9万平方米,同比仍降8%。

王青表示,每轮房地产政策放松,特别是购房门槛降低后,都会释放一部分刚性住房需求。可以看到,一线城市和热点二线城市刚需群体较大,因此政策拉动效应较为明显;反之,在其他刚性需求相对较低的城市,政策刺激效果较弱。需要提出的是,在楼市预期未能根本扭转的背景下,这类刚需释放过程往往是脉冲性的,难以持续。

王青判断,若下半年行业支持政策调整到位,房地产市场有望逐步企稳回暖,具体表现为全国商品房销量同比降幅转向收窄,70个大中城市二手房价格环比止跌。事实上,在我国城镇化推进过程中,市场潜在住房需求还远未饱和,而且现有城镇住房市场也存在巨大的改善性需求。另外,当前实际房贷利率偏高的局面也有很大优化空间。

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