实探合肥楼市:新房热度明显提升,二手房咨询量有所放大

买新房直接给补贴、支持“卖旧买新”、上调公积金贷款额度、优化首套房认定……5月15日,合肥市一口气推出10条措施,进一步调整优化房地产政策(以下简称“新十条”);5月17日,央行连发三条重磅房贷政策,首付比例下限降至历史低位,全国房贷利率下限被取消。

“新十条”叠加央行“三连发”,合肥楼市热度似乎一夜之间被激活,多家楼盘人气火爆的消息在朋友圈刷屏,二手房浏览量大增,贝壳平台一度崩溃。

从记者实探的情况来看,新政策引发了市场较高的关注度,或在一定程度上带动销量,不过目前人气激增更多的是前期积压需求的释放,后续能否转化为实际购买力,并带来更大范围的成交改善,尚需时间来验证。对于多数意向购房者来说,政策实施细则何时出台、各项举措如何落地是更为关心的要点。

新房人气激增

楼市新政发布的第一个周末,虽然合肥室外最高温度已高达34℃,却丝毫抵挡不住市民看房热情。

记者来到位于合肥滨湖环湖板块的华润城建望云售楼部,看到来访的客户络绎不绝,接待区几乎座无虚席。

“上午已经接待了5组客户,嗓子都快哑了。我们售楼部有十几个置业顾问,平时足够应付来访,今天压根忙不过来。”该楼盘一名置业顾问告诉记者,目前的政策几乎是前所未有,可以说是“政策底”了,一些前期还在犹豫的客户都果断下手了。

按照最新政策,只要在合肥市购买新房,直接给予总房价1%至2%的补贴,单套补贴金额最高不超10万;在贷款方面,首套房首付最低1.5成,公积金贷款额度最高可至120万元,利率最低至2.775%。

记者关注到,在该名置业顾问的朋友圈,楼盘的销售“战绩”已经对外公布:“新政出台,人声鼎沸,一上午劲销5900万元。”

同处于滨湖区的伟星滨江道项目目前处于尾盘销售期,人气也大幅攀升。据置业顾问介绍,该楼盘周六一天来访客户达80组,最高1小时接待20组。

事实上,不仅仅是周末,在合肥楼市“新十条”发布后的两个工作日,部分楼盘访客已经开始放量。“正常工作日我们也就接待10来组客户,新政发布后的两个工作日,平均每天接待量达到近30组,几近翻倍。”合肥蜀山区招商天青臻境一名置业顾问告诉记者。

在各大售楼部,本轮楼市新政策相关信息均被张贴在显眼位置。在采访中,记者也发现来到售楼部的意向购房人群对新政策的咨询量很大,其中不乏有人在政策刺激下直接签单。“之前就来看过他们家的房子,总体觉得不错,本来还想再考虑考虑,正好赶上政策,就直接定了。”华润城建望云一位复访客户告诉记者,“我们买的房子总价将近400万元,按照最新政策,可享4万元补贴,抵上好几个月房贷了。”

不过,部分受访人士认为,当前新房人气的可持续性还有待观察。“合肥楼市新政在5月上旬就开始放风,积压了很多观望客户,现在政策落地,前期观望的客户都出来看房了。”一位长期观察合肥楼市的资深业内人士表示,等这批客户的需求释放完毕,才是验证市场热度的窗口期。

二手房咨询量放大,成交表现平平

市场热度似乎也在二手房有所传导。

“今天有一段时间平台直接崩溃了,我们判断是访问量过大、服务器过载导致的。”合肥滨湖区一位贝壳房产中介告诉记者,该门店今天带看了10组客户,平时周末一天的带看量也就六七组。

合肥蜀山区一家房产中介也表示,这个周末网上咨询量明显增加,维护房源不多的店员也接入了不少潜在客户。不过,咨询量的转化率并不理想,成交量也没有明显放大。

“能感觉到客户对政策的关注度很高,目前已经有将近10个客户向我询问新政的落地情况了。”前述中介表示,但多数问完就没有下文了,也没再进一步联系看房的事情。

贝壳数据显示,新政出台后的第一个周末(即5月18日、19日),该平台单日成交量分别为104套、119套,整体表现平平,日均成交未达近期周末的平均水平。

多数中介认为,从目前情况来看,本次合肥楼市新政对新房的直接刺激力度比二手房大。以购房补贴为例,只有购买新房才可以享受,购买二手房不在补贴范围。不过,伴随着“卖旧买新”、房贷政策的落地,二手房市场有望逐步升温。

“二手房交易以刚需和刚改为主,客户预算大多有限,对首付和月供都有明确的要求。现在央行已经明确取消首套房利率下限,但各地政策的落地还需要一个过程,二手房市场反映可能也会有所迟滞。”前述业内人士表示,马上进入高温天气,二手房通常会转冷,刚好给相关政策一定的消化时间,我预计今年秋天是重要的观察窗口。

当然,除政策外,购房人更为关心市场价格的走向。近日,国家统计局发布今年4月全国70个大中城市房价指数,合肥新房、二手房环比均呈下降走势,其中新房环比下跌0.7%,二手房环比下跌1.2%。

“目前房市整体还是在以价换量,但市场都有买涨不买跌的心理,都怕买了会‘站岗’。”合肥包河区一家中墅地产中介人士表示,现在二手房市场整体比较冷静,购房者花钱十分谨慎。

期待更多细则落地

“能感觉到市场需求是不缺的,最近客户接到我们的电话,大多都能聊两句,不会像之前急着挂电话。”前述中墅地产中介告诉记者,只是目前房价处于阴跌状态,市场信心受到了冲击,很多购房者观望情绪浓烈,信心修复很重要。

在多数受访人士看来,本次新政策出台除缩减购房者的成本外,更大的影响在于对市场信心的托底和重塑。

从人口增量来看,合肥楼市仍具稳健发展的基础。全市实有人口1253万人,人口净流入居全国城市前列。据合肥发布,2023年合肥市净增常住人口21.9万人,净增常住人口再创新高。另据中指研究院等机构数据,2023年,合肥全年土地溢价率15.4%,房产保值力99.2,均居全国第一位。

在采访中,记者了解到多数购房者更加关注政策的落地情况,希望相关部门尽快出台细则予以明确。

在购房补贴方面,政策虽已规定补贴标准,但尚未明确补贴形式、补贴到账时限;在房贷政策方面,虽然降息预期较强,但目前合肥市各大银行尚未明确降低房贷利率;在“卖旧买新”方面,市场化“帮卖”与国企市场化“回购”具体如何实施也是关注的重点。

另有一些购房者表示,虽然政府以发放补贴方式降低购房成本,但由于开发商折扣系数并不透明,不排除部分开发商借机回收折扣,导致综合买房成本不降反升。

“政策的目标是顺应新供求关系,旨在消化存量房产和优化增量住房,构建房地产发展新模式。”前述业内人士表示,市面上投资客已经绝迹,而目前的居住性需求相对理性,新政效果不会立竿见影,大概率会在后续慢慢释放。

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