商品房“收储”三问

◎何治民

8月10日,珠海国资推出120亿元规模的“收储”计划;8月7日,深圳宣布进行商品房“收储”;7月29日,广州打响一线城市“收储”第一枪……近期,多地加入商品房“收储”大军。截至8月12日,全国已有60多个城市发布了存量商品房收购政策。

不过,通过“收储”加快楼市去库存,仍存在价格如何定、资金从何来、收益如何平衡等问题。

“收储”资金从何而来?

“收储”可追溯至2022年。当年7至10月,郑州、济南、西安、长沙、苏州等城市探索通过城投平台收购存量房源,将其用作人才公寓或保障性住房。彼时,城投机构收购存量房的资金来源主要为自筹和政府补贴,郑州、济南等城市的“收储”方案明确“项目资金100%自筹”。

2023年1月,中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划,引导工商银行、农业银行等7家银行,在2023年底前,向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市提供贷款支持,利率为1.75%。

2024年,楼市仍面临去库存压力,用再贷款方式支持“收储”的政策思路越发清晰。

5月17日,房地产领域迎来多项支持性政策,中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部等部门协力打出力度空前的政策“组合拳”。其中,中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。

6月3日,中国人民银行向21家全国性银行印发的《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》提出,保障性住房再贷款采取“先贷后借”模式,按季度发放。6月12日,在山东济南召开的保障性住房再贷款工作推进会上,中国人民银行货币政策司司长邹澜表示,金融机构发放完相关贷款后,可以向中国人民银行申请再贷款,保障性住房再贷款额度为3000亿元,年利率1.75%。

数据显示,截至6月底,3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。

中指研究院研究副总监徐跃进分析称,如果按贷款本金60%发放再贷款,那么3000亿元再贷款能带动5000亿元银行贷款资金;如果按“收储”国企20%自有资金、80%利用贷款计算,那么可撬动收购资金约6250亿元。

这能否满足“收储”的资金需求?

天风证券估算,通过“收储”将住房去化周期压缩至18个月以内,大约需要约7万亿元资金。克而瑞研究中心认为,当前资金规模不足以支撑全国范围内大规模“收储”,达成这一目标所需资金或超5万亿元。

国金证券认为,目前地方政府发债空间有限,“收储”需要较大规模资金,PSL、专项债、特别国债等或为楼市去库存的重要资金来源。

“收储”价格如何确定?

8月7日,深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》,明确房屋的征集范围、房源需满足的核心要求等。其中,在房源的户型面积上,“原则上项目(房源)主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积(65平方米以下)要求”。

“应在满足保障房政策要求的前提下,推进存量房收购。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,深圳此次“收储”面积相对较小,主要是因为存量收购要满足当地对保障性住房的最低面积标准。

通告中,深圳市安居集团并未提及“收储”价格、“收储”资金来源等。

据悉,目前各地确定“收储”价格有两种模式:一是以同地段保障性住房重置价格为参考,按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出,以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格,代表城市为沈阳;二是以同区位商品房价格五折左右进行配售的情况推算,代表城市有西安、福州。

“配售型保障房价格是同区域商品房的50%至60%。如果要实现资金平衡,收购价格可能会更低。”李宇嘉认为,实现资金平衡是存量收购的第一原则,因此收购的多为存在保交房压力、债务压力和资金链压力的房源。

华泰证券称,“收储”工作的难点在于匹配和交易,房企能否接受“收储”价格是个未知数。

“目前还处于博弈阶段。”李宇嘉称,大部分城市的“收储”仍处于前期摸排需求阶段:一方面是符合“收储”要求的项目数量有限;另一方面是开发商低价出售的意愿不高。

“出现博弈的原因在于供需空间错位:一方面,一、二线城市商品房库存较低,开发商折价出售的意愿低,但保障房缺口较大,‘收储’需求较大;另一方面,三、四线城市库存高企,但保障房需求不大,‘收储’需求较小。”李宇嘉说。

“收储”如何平衡收益?

根据政策要求,“收储”要按照市场化原则运作,保障性住房要遵循“保本微利”原则。

国金证券首席经济学家、研究所执行所长赵伟表示,收购存量住房的机制,可分为租赁机构收购模式、转化为保障房模式、拆迁安置模式三类。

“在不新增地方隐性债务且‘保本微利’的情况下,收购商品房用作租赁型保障房,需要财政贴息或折价收购,用作配售型保障房则需要折价收购。”赵伟认为,与商品房建设不同,保障房建设用地通常采用土地划拨模式,其土地成本多为安置补偿支出,或明显低于商品房建设用地采用的“招拍挂”模式。

中指院数据显示,“十四五”期间,全国计划筹集保租房870万套(间),截至2023年底已筹集573万套(间),2024年至2025年保租房筹集仍有297万套(间)的任务规模。

“出台消化存量房产相关政策的城市,多数将存量房产转化为保租房。”中指院认为,“收储”存量房用作配租型保障房,面临租金回报难以覆盖运营维护成本的问题。

诸葛找房数据显示,2024年上半年50个重点城市租金回报率为2.03%。中国人民银行数据显示,6月新发放企业贷款加权平均利率3.65%。

中指院认为,“收储”的资金成本在3%左右,考虑到改造、运营等成本,实际成本可能更高。“收储”存量房用作保租房,需要财政贴息、收购价格打折等配合才能实现收益平衡。

赵伟认为,平衡成本与收益,需要对“收储”项目进行贷款贴息,或根据各地不同租金收益率水平对存量房进行折价收购。

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