刚需被激活!7月深圳二手房交易量再破5000套

界面新闻记者 |王妤涵

7月份通常为楼市的淡季,但深圳购房者的热情依旧不减。

据深圳市房地产中介协会披露,延续着6月份的好行情,7月深圳全市二手房交易量再破5000套,环比增长1.4%,同比增长79.4%,并创下自2021年2月以来的新高。

从月内走势来看,7月上旬深圳二手房的在售量呈现持续增长态势,但在月中后,新增在售量有所疲软,下旬出现小幅回落。整体看,深圳市场二手房的在售量基本维持在6.3万套左右波动运行。

另据乐有家研究中心监测,7月深圳全市二手住宅过户4573套,环比上涨10%,同比上涨102%,从今年3月份开始,全市的过户量已连续5个月保持在4000套左右。

过户数据通常有1-2个月的滞后性,因此7月的数据也侧面验证了此前二季度深圳市场的活跃程度。

“在7月份的楼市淡季,深圳二手房能够逆势上涨,主要是多方纾困政策下所形成的降房价、降成本、降门槛等综合效应所导致的,这些政策对于刚需集中的深圳来说,形成了巨大的刺激效应”,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻指出。

首先在房价方面,7月份深圳二手房成交均价已正式跌破“6万元”,进入“5字头”时代。

据乐有家研究中心统计,7月深圳二手房的成交均价为5.90万元/平方米,环比下跌2.5%,同比下跌15.2%。最新业主挂牌价也同步下滑至6.74万元/平方米,环比下跌0.7%,同比下跌12.5%。

算下来,1年的时间内,深圳二手房的价格每平方米减少了1万元。

房价的下降也导致深圳的部分刚性需求购房者的购房意愿被激活。在7月份深圳乐有家成交的二手房中,有60.7%的房源低于500万元,其中300-500万元的占比环比6月增加了1.3%。

而去年7月二手房成交房源中,低于500万元的比例只有40.7%。一年的时间内,500万以下的房源占比上升了20个百分点。

从区域来看,深圳各区二手住宅过户成交占比较高的是龙岗区。7月成交1005套,是唯一超千套的行政区,环比上涨5%;第二名福田区成交898套,环比上涨14%;第三名南山区成交745套,环比上涨了10%。

李宇嘉表示,刚需购房者的增加,一方面与房价下跌有关,有更多的房源落入了500万总价以下,另一方面也与成交意愿向低总价转移有关。

在乐有家对今年下半年深圳市民置业意愿调查报告中显示,深圳市民购房的总价预算300万以下占比45%,300-500万占比29%,500万以下的占比达到了74%。

总体来看,7月份深圳二手房的数据能呈现出一个不错的成绩,主要得益于房价的下跌,再加上此前二季度深圳出台的一系列政策降低了购房的门槛,共同促成了7月的需求释放。

而与二手房的火热不同的是,7月份深圳新房交易仍在低位徘徊。

据深圳市房地产中介协会统计,7月深圳新房共成交3019套,环比下降5.5%,同比下降16.8%,其中新房住宅成交2616套,环比下降10.6%,同比下降17.1%。相较二手房市场,呈现出新房、二手房冷热不均的现象。

今年以来,在多轮政策的刺激下,深圳新房市场交易量并无明显起色,前7个月月均预售成交2107套,与去年下半年的月均成交相比减少了18%。

“当刚需成为主导,再加上次新房的大量供应,大户型化的新房就会被替代,从而导致新房近年来一直在低位徘徊”,李宇嘉表示。

供应方面也同样迎来下滑,据乐有家统计,7月深圳一手住宅新增预售面积为20.7万平方米,新增预售1737套,环比均大幅度减少超五成。

供应量的大幅度减少也有助于库存面积的下降,截到7月底,深圳新房库存为495万平方米,以近6个月月均预售成交面积来计算,去化周期降低至22个月。

另外,还需关注的是,自进入7月中后段开始,深圳楼市的交易量便呈现出疲态,连续三周的成交量都出现了下滑,这也预示着接下来深圳楼市将面临着较大下行压力,市场的走向依旧充满不确定性。

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