保租房租金设限、百家企业作出承诺，租赁市场双管齐下“稳租金”
住房租赁问题既是群众民生问题，也是城市发展问题，关系千家万户切身利益。近日，多地对保障性租赁住房（简称“保租房”）租金作出规定，部分城市租金低至7折。与此同时，在市场租赁房源方面，百家租赁企业承诺“稳租金”。
值得关注的是，当前保租房和长租房双管齐下 ，共同来稳定租金水平。展望行业的未来，业内人士指出，需要处理好长租房和保租房的互补关系，相对于作为市场主体的长租房，保租房兜底民生，是市场稳定的压舱石。
多地保租房最低租金为市场价7折
近年来，租房成为新市民、青年人等群体解决住房问题的重要途径之一。新京报记者梳理发现，自2022年12月以来，全国多地对保租房租金作出规定。
近日，贵阳市人民政府办公厅印发了《贵阳市保障性租赁住房管理办法（试行）》。租金方面，政策指出，保障性租赁住房租金原则上按同地段同品质市场租赁住房评估租金的80%左右确定。初次定价前，运营管理单位应委托专业估价机构对项目同地段同品质市场租赁住房租金进行评估，由住房和城乡建设部门面向社会公布。
这并非个例。2022年底，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于做好保障性租赁住房租金管理工作的通知》，明确保障性租赁住房租金应按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金的标准执行。成都市人民政府办公厅也于近日印发了《成都市保障性租赁住房运营管理暂行办法》，其中规定，租金标准不超过市场租金标准的90%，年租金涨幅不超过5%，租金可以按月或按季度收缴，水、电、气费价格严格执行居民标准。
相比这些城市，湖北省恩施土家族苗族自治州的折扣力度更大。国家邮政局网站披露，湖北省恩施土家族苗族自治州邮政管理局近日主动对接州住建局，将快递员群体纳入全州保障性租赁住房申请范畴。根据该州住建局发布的《关于申报州直保障性租赁住房的通知（第一批）》，本次分配的保障性租赁住房租房价格为同类地段租房价格的7折，租住的房屋满足“拎包入住”条件，先租后售，租满5年后可购买产权，已交的租金可计入购房款。
保租房租金折扣大，保障力度更明显
保障性租赁住房，顾名思义，是用于保障住房的房源。因而在价格上，保障性租赁住房租金不会高于周边市场的平均租金。
总体来看，ICCRA住房租赁产业研究院统计显示，在租金水平方面，各重点城市政策均符合国家基本要求，近一半的重点城市对保租房租金“低于同地段同品质市场化租赁住房”的比例进行了规定，基本在80%-95%之间，其中，也有部分城市规定保障性租赁住房租金水平低于市场租赁指导价的70%。
而“同地段同品质市场化租赁住房”的租金水平确定，大致有两种定价方式。一种是由保障性租赁住房产权方或运营单位委托第三方评估机构进行评估，向主管部门备案，并定期进行重新评估，上海、杭州、南京、济南等城市，基本以此方式确定保障性租赁住房的租金水平。另一种定价方式则是由政府定期公布市场指导价，保障性租赁住房产权方或运营单位遵照执行。目前采取这种定价方式的重点城市有厦门、佛山、南宁、海口等。
贝壳研究院高级分析师黄卉指出，保租房通过控制租金，不仅能够稳定局部市场租金水平，也能够保障新市民、青年人等群体的租金可支付水平，降低支付门槛，成为租赁市场的“稳定器”，实现稳定产业人口的功能。
“保租房服务对象的界定清晰度在各地依然有差异，对新市民的保租房覆盖目标不尽相同。更值得关注的是保租房租金，在平衡好成本和收益基础上，相比市场租金有更大的折扣，保租房的意义和保障力度更为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。
百家租赁企业共同承诺“稳租金”引发关注
除保租房之外，市场租赁住房的租金稳定，同样至关重要。实际上，我国住房租赁市场发展过程中一些长期存在的问题依然突出，特别是随意涨房租、撵租客导致租赁关系不稳定的行为时有发生。在此背景下，近日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合北京、上海、重庆等18家住房租赁、房地产经纪行业组织及时举办了“稳租金、安心住”承诺活动。会上，105家代表性住房租赁企业、房地产经纪机构和有关平台积极响应并作出合理定价、不乱涨价等8项承诺。
那么，在具体做法上，住房租赁企业该如何来稳租金呢？对此，安歆集团联合创始人兼副总裁叶剑明指出，安歆通过项目前期租金科学测算管理、入市前租金评估及备案、严格租金过程管理等多种手段，约束租金涨幅，稳定租金水平。
我爱我家集团相寓副总经理杨春志介绍，我爱我家积极采取全员学习，严格落实政策法规；实时监测市场供需，维护租金价格平稳波动；合理引导并确定租金，服务收费明码标价；做到市场租金信息公开透明；加快数智化升级，持续降本增效；多举措保障租赁双方合法权益等一系列措施，力求进一步稳定住房租金水平，稳定住房租赁关系。
贝壳租房参会代表指出，贝壳面向C端定租金，主要是参考当下的市场周期及历史同周期相似房源的成交价。租赁期限届满续订合同时也不会随意涨租，不会单方面提高租金，而是将租金的涨幅控制在合理的水平。此外，贝壳开展的“省心租”业务在续租时基本不再收取佣金。
“针对租金水平建立合理调控，对住房租赁市场的发展至关重要。”建信住房服务有限责任公司总裁吕作龙表示，应当通过制定在合同期内无特殊约定不允许涨价、合同到期后出租人调整租金涨幅有限制等规定，来保持租金水平的长期稳定。只有稳定租赁关系、租金水平，才能夯实住房租赁市场高质量发展的基础；只有处理好房租稳定问题，才能探索建立稳定租金的长效机制。
业内：需处理好长租房和保租房的互补关系
除了企业承诺“稳租金”，从市场角度出发，景晖智库首席经济学家胡景晖建议，加大租赁房源的筹集和供应。一方面，“纳保”（即纳入保租房体系）的口子可以开得更大一些，接纳更多有意愿“纳保”的项目，部分城市可面向小业主打开“纳保”通道；另一方面，给予市场化租赁经营机构政策支持、税收优惠支持，鼓励引导更多散租房源纳入机构化运营。
胡景晖还建议，适时发布租金参考价，引导个人房东理性报价。与此同时，面向年轻租客做好三方面的租房指导工作：引导租客通过正规品牌租赁经营机构租房更有保障；引导租客在时间上错峰租房；对租房热点区域的租房需求合理疏导，向租金相对便宜的近郊和远郊区县引导租客。
除此之外，胡景晖指出，要依法严厉打击高进低出、哄抬房租的行为。而对于群租治理要合理疏导，避免在没有善后解决方案的情况下，租房需求短期内集中释放。
围绕长租房和保租房，展望行业的未来，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，必须要处理好长租房和保租房的互补关系。市场化长租房和保租房是构成租赁住房的供给主体，过去、现在以及可预见到的未来，解决大多数年轻人和新市民的租住问题，主要还是依靠市场化长租房来解决，目前市场化租赁房占比超过90%，是主体。而保租房兜底民生，是市场稳定的压舱石。发展保租房有利于保障和改善民生，而发展市场化租赁住房，则有利于满足市场多样化的租赁需求。
“发展住房租赁不可忽视对居住权的基本保障，也不能重保障、轻市场。不宜把保租房‘虚泛化’‘标签化’‘符号化’，把经营好的市场化租赁住房贴上标签，摇身一变，变成保租房。”赵庆祥如是说。
新京报记者 张晓兰