慎待存量房贷利率调整

2023-02-27 10:08 由证券时报发表于 #房产

证券时报记者谢忠翔

近段时间以来，“提前还贷潮”受到舆论热议，监管部门就此与部分商业银行召开座谈会，要求做好对客户的提前还款服务工作。伴随对这一现象的讨论，是否要下调存量房贷利率来抑制提前还贷，成为争论的焦点。房贷问题关乎国计民生，对待这部分利率的调整务必慎之又慎。

金融消费者基于利益考量选择提前还贷，是当前经济环境下的正常市场行为。去年以来，新发住房贷款利率持续下降，已接近历史最低水平，而存量房贷与前者形成明显利差。再加之当前金融产品的收益表现不佳，消费者基于资金成本的变化选择提前还款，符合市场规律。然而，这种“排队提前还贷”的现象能否长期持续，还需进一步观察。

同时，降低存量房贷利率能否直接抑制“提前还贷潮”，尚存在不确定性。一方面，据业内人士测算，提前还款现象对于银行利润影响有限，且提前还贷规模较存量房贷而言占比较小；另一方面，有分析人士认为，提前还贷是居民部门去杠杆趋势的表现，是居民收入和投资回报预期较弱的结果而非原因，下调存量按揭利率对抑制提前还贷效果可能并不明显。

从个人角度来看，下调存量房贷确实有助于减轻居民住房消费负担，有利于提升居民支配收入，进而刺激消费。但若简单通过行政手段干预存量房贷利率，或与当前利率市场化精神背道而驰，也不利于往后金融政策的持续性。

实际上，直接降低存量房贷利率对银行业的影响也不容小视。截至2022年末，居民住房贷款规模已高达38.8万亿元，占各项贷款比例约18%，当前房贷体量与2008年金融危机时早已不可同日而语。在如此庞大的贷款面前，存量房贷利率的调整，对于银行的收入、息差等指标都会产生更大的影响。有分析师认为，盈利能力下降会降低银行资本补充能力，进而制约贷款增长，或将降低对实体经济的支持力度。

此外，直接对存量房贷利率调整也可能带来新的风险。有金融研究学者撰文指出，面对当前非常态市场现象，如果对存量房贷利率进行一次性调整，会给商业银行今后的经营带来巨大风险，若往后市场利率上调，银行也没有机会进行调整。因而，不能采取“一刀切”要求商业银行对存量房贷利率打折。

当前，新冠疫情基本结束，我国经济回暖速度不断加快。在此背景下，居民收入预期逐步得到改善，风险偏好或将逐步增强。客观来看，大规模提前还贷现象可能并不会长期持续，这也显示出当前下调存量房贷利率的紧迫性并不强烈。

尽管当前调整存量房贷仍有较大难度，但住房问题关乎民生大事，金融消费者的诉求也应得到各界重视。为提升消费者体验，商业银行可以在竞争中提升服务能力，探索创新计息方式，根据市场变化进行调整。同时，还可优化转按揭业务流程，这也需要监管、银行、房产登记部门加强合作，进一步提升居民的住房贷款体验感。