一季度代建TOP5房企新增签约规模占比近6成,行业集中度保持高位

界面新闻记者 |王妤涵

近两年来,房地产行业进入深度调整期,过去的高负债、高杠杆、高周转“三高”模式难以为继,房地产开发业务持续下行,构建房地产发展新模式迫在眉睫。

在这一背景下,轻资产模式的代建业务凭借抗周期性、低杠杆、高盈利的特点成为众多房企选中的第二增长极。自2022年开始,多家上市房企加速入局,行业迎来爆发式发展。

据中指研究院统计,2023年代建新签规模同比增速超50%。进入2024年以后,行业发展仍在加速,目前已有超过90家房企涉足代建领域。

近日,中指研究院发布了2024年1-3月的房地产代建研究报告。其中指出,房地产代建企业累计规模前五门槛近200万平方米,TOP5房地产代建企业新增代建规模占比达到58%,行业集中度继续保持高位。

龙头企业规模遥遥领先,民企在政府代建中占比较高

从新签约规模来看,2024年1-3月蓝城集团、蓝绿双城和旭辉建管代建新签约面积分别为548万平方米、495万平方米和336万平方米,位列前三。

从政府代建业务来看,蓝城集团以210万平方米的新拓面积位列榜单第一、华润置地和蓝绿双城位列二、三位,新签约政府代建规模分别为205万平方米和195万平方米。

值得关注的是,TOP15榜单中,民营房企数量占比依旧较高,表明民营房企在政府代建方面,依旧具有一定优势。

从销售金额来看,一季度蓝绿双城以51.7亿元合约销售金额位列代建销售榜首位。中原建业和泰达建设代建项目销售金额分别为37.9亿元和13.4亿元,位列二、三位。

值得注意的是,大部分代建企业均经历了代建代销的全周期,代建项目已转化为销售,因此销售金额分布较为均衡。

一季度房地产代建企业新签规模、政府代建及销售规模TOP5榜单 图源:中指研究院

整体来看,目前代建行业整体发展呈现蓬勃之势。

2023年,代建企业代建项目新签约建筑面积预计为17312万平方米,较2022年大幅增长56.3%。

城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等均为代建提供了广阔空间,据中指研究院预测,接下来代建企业新签约规模未来或将持续走高。

规模分布整体呈现“长尾效应”,头部企业因入局较早,前期积累了大量的经验,规模持续保持高位,新进入企业较多并且规模较小,占比较低。

如“代建龙头”绿城管理,2023年新拓代建项目合约总建面3528万平方米,连续八年市占率超过20%,规模在行业中遥遥领先。

2023 年代建企业新签约规模(单位:万平方米)图源:中指研究院

与此同时,伴随大量房企入局代建赛道,行业规模竞速也在持续加剧。但头部企业依旧保持稳定增长速度,项目拓展能力依旧突出。2023年,房地产代建企业新签约规模TOP5门槛已超过1000万平方米。

今年一季度,房地产代建企业累计规模前五门槛也近200万平方米,但TOP20企业得新增总规模较2023年一季度同比下降7.5%。

针对于此,中指研究院研究指出,房地产代建不同于开发,没有一个节奏性的规律,并且项目拓展也具有随机性。

众多房企加速入局,行业利润空间被挤压

在刚刚过去的3月份的财报季,“代建”也成为众多房企年报中的关键词。

金地集团在年报指出,其由金地管理运营的代建业务在2023年成功进入郑州、长沙、包头等9个新城市市场,截至期末,代建业务已布局全国超57座城市,管理服务项目超190个,累计签约管理面积超2,870万平方米。

中国银河证券此前指出,金地集团代建业务的稳步高速增长,将成为其第二增长曲线。

今年1月,央企招商蛇口也宣布正式成立专业化的代建平台——招商建管,成为率先成立独立代建平台的央企房地产开发商之一,继续加大在代建业务上的投入力度。

招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上表示,“三大工程”中“平急两用”公共基础设施建设为公司带来了新的代建机会。据披露,招商蛇口去年新增28个代建项目,合计管理面积约269万平方米。

“代建第一股”绿城管理的管理层在业绩会上表示,随着入局企业的增多,公司想要继续保持代建行业20%份额占比的领先地位,需要更加努力去识别和抓住业务机会。

据最新财报显示,2023年绿城管理的新拓代建项目的合约总建筑面积占当年市场份额的20.4%,但相比2022年下降了5个百分点。

据CRIC发布的2023年中国房地产企业代建综合能力排行榜,龙头代建企业比较稳定,TOP4分别为绿城管理、蓝城集团、金地管理和华润置地。

但在TOP30企业中,与2023年上半年相比,则有4家代建企业新上榜单,分别为绿地控股、久筑共建、远洋建管和腾云筑科。

可以看出,后入局者的迅猛发展,让赛道竞争不断加剧。伴随于此,代建行业也正在从蓝海变成红海,这便导致代建行业原本就不高的利润空间再被挤压,如何突出重围也成为众多代建企业所面临的一大难点。

对此,中指研究院企业研究总监刘水对界面新闻表示,一方面,企业要结合自身特点,专注优势领域或优势赛道拓展代建业务,夯实自身实力,加强产品打造能力,以产品品质取胜于市场。再者,对于商业代建而言,企业需具有精细的成本管控能力和营销能力,以最终的利润实现兑现业主和委托方的承诺。

另一方面,房地产代建企业需加强服务意识。与传统开发业务不同,代建企业需要切换角色,由甲方转变为乙方,企业需不断增强服务意识,以委托方的诉求为出发点,深入洞察委托方的需求,并结合自身特长,为委托方提供核心价值点。

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