重塑房企ROE

■王丽新

近日，多家地产行业研究中心陆续披露了2022年房企盈利数据。据亿翰智库统计数据显示，50家样本房企2022年毛利率平均值为17.87%，同比下滑7个百分点。另据克而瑞研究中心统计数据显示，2022年，逾七成房企“减收减利”，近半数企业亏损，逾九成房企净利率降低。

房企盈利水平下降，行业盈利空间持续收缩，主要有以下三个原因：一是部分高价地项目进入结转期，低利润项目集中结算；二是市场低迷叠加偿债压力，多数房企选择牺牲利润换现金流，以价换量保去化，加剧了增收不增利现象；三是楼市整体不振，存货及投资物业账面价值缩水，导致房企需大量计提资产减值准备，少则几亿元多则上百亿元的计提规模，对当期利润影响很大。

结合当前市场的不确定性以及整体成交规模收缩的大势来看，传统开发模式已无法助推行业盈利重回高点。修复利润通道是当务之急。

短期而言，尽快调整经营策略是常规动作。重塑房企ROE（净资产收益率）的“配方”主要有三个，一是改善拿地权益比，提升项目结转效率；二是降本增效，减少三费支出，开展精细化管理；三是降低融资成本，减少利息支出。

短期策略能否见效，尚需检验，而长期战略路径选择，才是未来房企制胜的关键点，也是重塑行业估值逻辑和修复利润表的核心所在。

从未来估值逻辑出发，ROE指标将成为指挥棒。那么，房企该做排序题还是多选题？

做排序题，规模和ROE谁为先？不可否认，房地产行业如今陷入深度调整期，与以往过分追求规模不无关系。当然，追求一定规模效应是应该的，但盲目扩张，会让企业丧失理性判断，难以实现高质量发展。回过头看，如今的出险房企，多是过去无序扩张的“千亿房企”，其中部分企业已较难脱离亏损窘境，甚至面临退市风险。

反观以利润和现金流为导向的头部房企、区域型房企以及其他优质房企，如今多已穿过行业至暗时刻，进入弹性扩表阶段。近期，多个城市拿出压箱底土地，并给企业留有利润空间。这些过往鲜见的优质地块受到这类房企争相竞逐，目的皆是实现资产换仓，以期未来靠结转这些项目来修复利润表。

做多选题，加码轻资产或者多元化业务投资是重要选项。比如代建、物管以及商业等，将其提升到与住宅开发并驾齐驱的主航道地位，增加新的盈利渠道，这或许适合较早布局多元业务的房企。

以代建为例，作为轻资产运营模式之一的典型业务，拥有资金需求少、低负债、利润率表现较好等特点，当下已从行业“小透明”一跃成为“香饽饽”。据相关统计数据显示，截至2022年末，已有超过60家房企布局代建业务。其中，头部代建企业绿城管理净利率为27.7%，中原建业则高达50.1%。

此外，从2022年标杆房企财报来看，热点城市核心板块、运营效率高、出租率高的投资物业估值表现相对坚挺，利润率也普遍高于住宅开发业务。比如，华润置地、中海地产、龙湖集团作为成熟的投资物业运营商，其非房开业务收益规模居于行业前列，且归母净利率仍然保持在行业较高水平。

当然，房地产行业修复利润表之路并非坦途，缩表出清阵痛仍在。待行业企稳回升之际，房地产市场将更加成熟，相关多元业务也将展示更多活力，新的经营管理模式以及资本运营模式将不断迭代，助推行业健康发展。

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