金融机构服务“保交楼”初见成效 业界期待更多接续政策出台
本报记者 杨洁
一年前，监管部门表态支持地方更加有力推进“保交楼、保民生、保稳定”后，“保交楼”迎来进一步政策支持，且多次被重要会议提及。与此同时，各地政府和金融机构做好相关服务，以切实行动助力房地产企业融资，促进房地产业良性循环和健康发展。
当前，信贷、债券、股权融资（业内称为“三支箭”）等多层面针对房企融资的支持政策均已推出，“保交楼”专项借款及配套融资、“保交楼”贷款支持计划等政策性金融工具也加速落地。《证券日报》记者在采访中了解到，在“保交楼”实际运作中，商业银行按照“一楼一策”原则分类化解房地产企业风险隐患，且明确还款“后进先出”原则，而“保交楼”贷款支持计划也并非硬性分配。业界期待“保交楼”资金和配套举措进一步跟进，以维持房地产市场平稳发展。
金融机构积极配合
继2022年7月28日中共中央政治局召开会议明确提出“保交楼”后，一系列政策陆续推出。同年8月份，人民银行出台专项措施，通过政策性银行提供2000亿元规模的“保交楼”专项借款；11月份，人民银行又推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划。至此，“保交楼”专项支持资金达到4000亿元。
记者此前从监管部门获悉，“保交楼”专项借款资金已于去年11月底基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。
商业银行也积极推进专项借款配套融资工作，助力化解房地产企业风险。华北地区某大型商业银行相关人士告诉《证券日报》记者，对于政策性银行已进入或拟进入，尚未纳入人民银行“保交楼”计划的困难房企项目，该行积极配合当地政府、住建部门等申报纳入“保交楼”支持计划名单。该行也探索了多种“保交楼”融资支持模式，例如，资产购买模式（单位购买贷款、住房租赁购买贷款）、房开贷模式（房地产开发贷款）、股权并购模式（并购贷款）等。
日前，住建部党组书记、部长倪虹会见了中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，倪虹肯定了中国银行在“保交楼”方面提供商业银行配套融资上的积极态度和所做的工作，希望中国银行进一步加大工作力度，为促进房地产市场平稳健康发展、维护社会大局稳定作出更多贡献。
针对人民银行的2000亿元“保交楼”贷款支持计划，记者从业内了解到，该笔资金并非硬性分配，是以当地政府为主导，对各自区域内楼盘进行筛查后确定“保交楼”名单，再根据实际情况与银行进行对接。
银行在开展“保交楼”业务时也有一套标准，据业内人士介绍，首先，房企的资产负债已经经过地方政府组织的具备资质的机构进行审计，看其是否还存在隐性的其他融资，然后银行再制定“一楼一策”的实施方案。其次，对于房企的存量业务，要明确新老划断，防止银行“保交楼”资金放出后被企业挪用于偿还之前借款。此外，要明确还款“后进先出”原则，“保交楼”资金要有司法保障。
7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门发布通知表示，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
《证券日报》记者在采访中了解到，事实上，多家商业银行已积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式对房企进行支持。此外，为支持重点企业，还有几家银行协商组建银团贷款模式，与房企重新签订协议，以保证项目顺利交付。
某商业银行业务人士表示：“一系列‘保交楼’金融支持举措出台恰逢其时，对于稳定市场，保障购房者权益具有重大作用，金融机构落实也较为到位，从目前‘保交楼’整体运行情况来看总体是不错的。”
“三支箭”有序落地
去年以来，金融支持房地产的“三支箭”齐发，为房地产企业注入“新鲜血液”。
在“第一支箭”信贷融资支持方面，记者据公开数据不完全梳理，自“金融16条”发布以来，当前银行授信额度超6.1万亿元，有190多家房地产企业获得银行授信。从获得授信额度看，万科、绿城均超过4000亿元，其中，万科已获得超22家银行授信。
“第二支箭”民营企业债券融资计划方面，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）多次召开民营地产企业座谈会，持续推进并扩大民营企业债券融资支持工具。数据显示，房企融资方面，2022年交易商协会支持房企发行债务融资工具2928亿元，同比增长11%。支持民营房企发行487亿元，同比增长24%；支持民营房企注册1415亿元，同比增长249%。4家优质房企共完成780亿元的储架式项目注册。中债增进公司为12家民营房企205亿元债券的发行提供增信支持。
今年6月29日，交易商协会发布《关于进一步提升债务融资工具融资服务质效有关事项的通知》，明确提出发挥“第二支箭”支持作用，积极为符合条件的民营企业发债融资提供增信支持。这将进一步促进民营企业融资恢复，降低融资成本。
对于“第三支箭”股权融资，金融监管部门也给予了房地产行业全方位支持，放开了房地产企业通过资本市场进行并购重组融资、再融资等诸多限制。不少房企相继宣布启动定增或配股计划。今年6月份以来，“第三支箭”更是持续发力，6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获证监会注册生效，标志着房企股权融资在实操层面的正式落地；6月27日，4家上市房企再融资项目申请获证监会注册生效，成为“第三支箭”后，A股首批落地的上市房企再融资项目。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲对《证券日报》记者表示，今年以来，房地产市场销售与融资环境修复都不及预期，房企资金层面持续承压。近期，政策支持释放积极信号，或对改善行业流动性、提振购房者信心起到积极促进作用。
房企融资仍需加大支持
不过，当前房企偿债压力仍较大。中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者，目前，房企债券存量余额约2.9万亿元，海外债占比38.1%。今年三季度为偿债高峰。
一年来，“保交楼”取得积极进展，但在关键节点金融政策对于房企融资支持仍尤为重要。业内人士期待，接下来有更多政策出台助力“保交楼”加速落地。
从后续政策发力方向来看，刘水表示，一是前期政策加快落实；二是继续加大“保交楼”资金支持，包括加大对企业资金的支持力度，企业资金面逐渐改善才能对“保交楼”形成更好支撑；三是进一步扩大现房销售试点范围，进一步完善预售相关政策。例如，对存在交付风险企业提高预售门槛、加强资金监管等，维护购房者的合法权益。除此之外，地方政府亦可通过定向回购的方式支持“保交楼”，如回购商品房作为保租房等，推动项目快复工、早交付。
东方金诚首席宏观分析师王青预计，在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上，不排除三季度增加额度，乃至推出新的定向支持工具的可能。后续，若各类政策调整到位，三季度末楼市有望进一步企稳回升，四季度房地产投资也将出现回暖。这不仅会有力提振整体消费和投资信心，激发经济内生增长动能，还能切实防范重大经济金融风险。