这栋30年老楼总“脱皮”，居民想问怎么办
本文转自：泰州日报
外墙斑驳的前1号楼，屋檐有水泥脱落痕迹。
楼顶掉下的水泥块。晓风摄
这栋30年老楼总“脱皮”，居民想问怎么办
律师：修缮费用应当由该楼的全体业主共同承担
□本报记者 晓风
近日，海陵区城东街道东进小区前1号楼居民反映，该幢楼顶层房檐老化，外层水泥出现脱落，给过往行人带来不小的安全隐患。记者走访发现，这栋建龄30年的老楼，不仅存在墙皮脱落等安全隐患，同时也存在长期缺乏规范管理等问题，这栋老楼已经成了居民的“心病”和社区治理的“心结”。
探访 楼上掉下三斤重水泥块
前1号楼位于东进小区的东南角，共6层，修建于上世纪九十年代。记者在现场看到，该楼东侧墙体下散落着大大小小的混凝土碎块，东山墙上则张贴着一则带有十多个感叹号的提示单，提醒居民注意安全，勿在此处停车。
“这些水泥块都是楼顶屋檐上掉下来的。”见记者来采访，有居民指着旁边绿化带内一块长方形水泥块说。记者将水泥块拿在手上掂一掂，起码有三四斤重。
抬头仰望，该幢楼外墙斑斑驳驳，东侧房檐粉刷层风化开裂，水泥脱落留下的“伤痕”清晰可见。
居民们向记者表示，仅仅靠一纸安全提示无法解决问题，马上又将进入风大雨大的梅雨季节，希望有关部门能尽快组织维修，消除安全隐患。
当记者问该楼住户是否缴过物业费和相关公共维修资金时，居民说，小区十多年前是有过物业管理的，但后来因收不到物业费，物业公司被迫撤了。从那时起，全体居民也就不再缴物业费了。至于小区内的保洁，则由政府出资代管，这种情况已经维系了十几年，居民们司空见惯。
社区 其他楼幢也“脱皮”
据悉，东进小区有150幢楼，分三期建设，分属两个社区，前1号楼隶属其中的东安社区管理。东安社区党委书记、居委会主任周爱君说，前1号楼的户籍地址是147号楼，因为和其他3幢楼独立于小区大门外，大家习惯称之为“前1号”。东进小区东安社区内共有32幢楼，建成于1994年，墙皮脱落的情况并非前1号楼独有。在30年的风吹雨打中，这32幢老楼陆续出现屋檐掉碎渣、阳台外墙马赛克脱落等老化情况，曾经砸坏过不锈钢防盗窗和汽车，万幸的是没砸到过人。
周爱君说，社区曾于2022年做过统计，32幢楼中大概有三分之一的楼幢、72个点位存在剥落情况，社区对此也担惊受怕。
“我们不是专业人员，有些隐患仅凭肉眼也看不出来。”周爱君说，包括东安社区在内的整个东进小区目前都没有物业，全体业主均没有缴纳物业费，1期、2期全体住户也没缴过公共维修资金，多年来一直由政府出资的一家物业公司进行托底管理。
“这么多年来，居民从没缴过物业费，也没缴公共维修资金，都是政府出钱在做。现在房屋坏了，也希望政府出钱来修。”一位不愿透露姓名的人士说。
律师 业主共担修缮义务
据了解，我市自2000年左右开始征收房屋公共维修资金，而建于1994年的东安社区楼房均没有筹集过公维资金。
无明确物业、无公维资金，那30年的老楼房拿什么资金来大修？海陵区物业管理服务中心工程科一位姓陶的科长说，此前他们也曾接到东安社区关于部分居民楼掉墙皮的反映，并前往现场踏勘。目前中心没有专项应急维修资金，他们考虑将包含东安社区在内的整个东进小区列入明年的老旧小区改造计划，但最终是否确定纳入到政府改造计划的“总盘子”，还需要流程申报。
那么，眼下怎么办？陶科长表示，东安社区可以自己先想想办法，如牵头发动业主众筹资金，或使用党建为民资金等先进行简单修补。
江苏联盛(泰州)律师事务所律师成启峰认为，根据《民法典》的相关条款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，依法享有权利和承担义务。超过保修期发生的外墙脱落，造成人身财产损害的，建筑物所有权人或管理人应该承担赔偿责任。因此，东安社区老楼外墙的修缮义务应当由该楼栋的全体业主履行，并保障第三方的人身安全。由于老小区当年没有收公共维修资金，相关维修费用应当由整栋楼的业主共同承担。
记者将了解到的情况告知反映人徐先生，他表示，如果脱落的墙皮砸到人，可就惹大麻烦了，他个人是愿意分摊维修费用的，但不知其他居民是否愿意出资，他想请社区帮忙了解一下其他居民的维修意愿。