官方超全解读来了！带你了解北京“好房子”可以怎么建

央广网北京2月16日消息（记者门庭婷）什么样的房子是“好房子”？怎么建设“好房子”？近日，北京市规划自然资源委印发了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（京规自发〔2025〕28号）（以下简称《技术要点》）。《技术要点》从3个方面通过8个具体条款对平原多点地区居住建筑规划审批管理进行了统一规范。为让大家更好地了解《技术要点》中的新内容，在实际工作中运用好政策工具，北京市规划自然资源委对《技术要点》内容进行了解读。

问：文件出台的背景是什么？

答：一是落实新理念新要求支撑平原多点地区高质量发展。该《技术要点》是继《北京市高品质商品住宅设计导则》发布之后，市规划自然资源委贯彻党的二十届三中全会精神，按照总体规划确定的“一核一主一副，两轴多点一区”城市空间结构，分圈层落实“好房子”规划建设的又一政策举措，也是推动平原新城高质量发展实施方案落地的一项配套政策。

二是选取试点先行先试为政策制定开阔思路。2023年，在住房和城乡建设部有关司局和市规划自然资源委的带领下，昌平区选取生命园住宅地块作为全国“好房子”大赛“真题、真赛、真建”的赛题，受到了社会的广泛关注，其中关于架空层、风雨连廊、阳台的试点政策为提高住宅品质、提升产品市场竞争力起到了示范效应，也为政策的制定研究提供了经验思路。

三是基于各群体诉求有针对性地开展政策创新。市规划自然资源委开展了多种形式的调研座谈，广泛征求了居民百姓、购房意向群体、开发建设单位、规划设计单位、建筑师、规划师、评估师、市场中介机构等各群体的意见，并将反映比较集中的设置阳台、底层架空、共享空间、建筑高度等问题作为《技术要点》的重要创新点。

问：文件的适用范围具体是哪些区域，出于什么考虑？

答：《技术要点》适用于平原多点地区（顺义区、大兴区、昌平区、房山区及亦庄新城），城市副中心（通州区）可参照执行。平原多点地区是因地制宜发展新质生产力的新动力源，是全市高质量发展的新增长极，目前土地供应量约占全市的60%，空间资源和政策资源比较充足。为做好职住平衡和产城融合，推动平原新城高质量发展实施方案落地，配合全市供地节奏，市规划自然资源委在平原多点地区率先示范、先行出台了《技术要点》，争取通过一段时间的试行形成具备推广价值的经验。

问：《技术要点》制定过程中有何重要考虑，印发后能发挥什么作用？

答：《技术要点》旨在以住房品质提升推动住房供给侧改革，以政策创新满足人民群众日益增长的多样化居住生活需要。文件制定过程中，重点考虑了住宅项目新增供应和存量去化，既要通过适度释放管理政策红利，提振土地和住房市场信心，也要统筹考虑存量房去化以及新房和二手房的市场流通关系，为住房市场长期稳定可持续创造条件。文件印发执行后，将进一步统一平原多点各区审批标准和管理尺度，正向引导各区住宅项目高水平规划建设，更好服务平原多点地区高质量发展。

问：《技术要点》主要内容考虑是什么？

答：一是丰富居住空间形式，增强居民“获得感”。通过阳台、饰面层部分面积不计入容积率，适度提高“得房率”。以建筑面积100和140平方米的户型为例，“得房率”可从80%提升至约90%。二是立足以人民为中心，提升城市烟火气，补充基础公共服务功能。通过底层架空，配建邻里共享公共空间，增设风雨连廊等方式，营造多样化生活场景，满足人民群众美好生活需要。三是优化小区空间布局，提升小区形象品质。通过建筑高度弹性管控，引导形成高低错落的城市天际线，丰富城市空间形态。对居民来说，“好房子”的规划建设成果，后续将会实实在在感受到。

问：执行《技术要点》的项目在审批和实施中有哪些要求？

答：在审批中需按照相关容积率计算规则在图纸中进行清晰表达，单独列出计容面积、不计容面积，便于衔接后续规划监督核验、地价核实、不动产登记等工作。近期已批项目可参照此要点修改完善。实施后属地政府应加强监管，阳台、架空层、风雨连廊等不得私搭乱建，不应影响公共安全和公共设施的维护检修。

问：开敞阳台和封闭阳台如何计算容积率？

答：每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，且进深不大于1.8米的开敞或封闭阳台均按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，超出的部分按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积计入容积率。其中，上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭的错层阳台，进深不大于1.8米的不计入容积率。

问：起居室设置挑空空间有什么具体要求？

答：起居室挑空空间设置的目的是丰富居住空间形式，满足居民宽敞明亮的居住需求。住宅套内面积超过140平方米可设置1处挑空空间，增加居住舒适度。挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米。

问：底层架空空间如何计算容积率，可以用于什么功能？

答：面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，其建筑面积不计入地块容积率；超出建筑基底面积50%或高度大于4.9米的部分按实际面积计入容积率。底层架空空间可用于健身、亲子、阅读、休闲等用途，补充公共服务功能，营造多样化生活场景。尤其对小区“一老一小”人群来说，底层架空空间提供了更多公共空间和功能模块，有助于营造小区热闹和善的氛围。

问：开敞式风雨连廊的设置有何考虑？

答：设置开敞式风雨连廊的主要目的是将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接，方便居民室外休闲活动，补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间。将来无论是刮风下雨，老人小孩都可以在小区遛弯了。考虑本地气候条件，单侧封闭的也视为开敞式风雨连廊。

问：小区邻里共享公共空间的面积有什么限制要求？

答：邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算，单处面积不超过700平方米，可结合小区入口、入户大堂或在沿街、街角首层建设，用于快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等公共服务功能，提升小区生活宜居度、便利度。未来快递无需“放门口”，居民可以选择在邻里共享公共空间收寄快递。

问：地块如何利用城市支路上下空间连通，如何保障实施？

答：允许利用城市支路地上、地下空间进行地块间连通，通过地上、地下连廊实现地块间交通联系。跨城市支路相邻地块间连通原则上应为同一实施主体，实施主体不同的需协商一致。地块间的城市支路应与实施地下连通的地块同步设计。规划研究阶段，应为地块间连通预留条件；供地阶段，应在“多规合一”审查后规划条件中明确可连通区域的范围（以最终钉桩成果为准）；连通部分应与相邻地块同步设计、同步建设、同步交付。

问：建筑高度局部弹性管控有什么程序要求？

答：建筑高度局部弹性管控需在土地供应前纳入规划条件。建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档，如45米可局部上浮至60米。

问：《技术要点》是否有住宅建筑立面设计的引导政策？

答：住宅建筑外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率，进而鼓励开发建设企业多使用耐久性高品质材料，提升小区品质。