郑州4月网签均价结构性上涨 首付比例下调激发刚需购房热情

首付比例调降、公积金贷款利率下行、取消房贷利率下限……近期国家系列重磅地产刺激政策出炉，使得市场对楼市消费热情再起。

证券时报·e公司记者走访河南省郑州市的地产市场了解到，新政发布后的首个周末，部分在售楼盘售楼部人气有所上升。目前购房者已可以享受最新的低首付、低贷款利率等优惠政策，高端改善型房源的首付价格比几年前的高点下调了几十万元。

刚需购房热情提升

“这刚发布了新政策，如果您是首套房，首付比例就只要15%，而且公积金贷款利率也已经落实下调，这比例都是之前没有的，现在上车最合适了。”5月18日，当证券时报·e公司记者以购房者名义来到郑州市一家售楼部时，销售人员热情介绍了最新的优惠条件。

以一套该项目现房销售的最大户型为例，总价约380万元的房款，首付50多万元，剩下200多万元的贷款中，以公积金贷款和商业贷款组合偿付，购房者商贷每月偿付压力在万元以下。

据售楼部人员介绍，在新政策发布后，看房的人确实比之前有所增加，不过还是以咨询为主。由于自家在售楼盘紧邻学区，来看房的客户目标也比较明确，多是以就近上学的刚需购房者为主。

“政策接连出好几轮了，对市场的刺激是有的，但是也不会太明显。”该销售人员称，目前购房者的购房热情，不如五一假期期间房企搞活动时的强烈。“确实五一活动是真金白银的刺激，趁着活动该下手的也都下手了，所以现在政策对销售情况的刺激并不算突出。”

在另一以小户型为主的楼盘内，看房人数明显较前一家改善型楼盘要多。

“孩子再过两年要上小学，家里现在住房划的学区不是太好，想考虑通过买房上个好些的学校。”在售楼部内，一个三口之家与销售人员沟通着。售楼部人员也表示，楼盘的定位即是针对刚需购房者，现行优惠政策下，购房压力也不大，所以近期前来咨询的人数明显较多，热门楼层和户型需要快速下手。

不过，也并非所有楼盘都存在门庭若市的表现。

即使是周末，郑州市的一些售楼部门前依然驻足者寥寥。记者在门前观察了十多分钟，也未见到有人出入。

“当下系列利好政策还是对刚需有一定吸引力的。如果之前就有购房打算，那么肯定会觉得现在的政策入手很划算。不过对于本身就不考虑购房的人群而言，政策调整也不会刺激其盲目入市。”一地产行业从业人员称。

楼市走强预期升温

“当前政策利好已经是历来罕见的情况，对于改善型购房者优惠尤为突出。”上述地产行业从业人员以郑州高端楼盘聚集的北龙湖地块为例，2018年至2020年期间，郑州北龙湖购房首付门槛达到100万元以上，但按照现行政策，45万元首付就可以入手北龙湖的房子。同时他也表示，政策对市场的刺激并不会是立竿见影的，市场仍需要时间去酝酿看涨情绪。

对于国家最新推出的系列楼市刺激政策，贝壳研究院郑州分院分析师认为，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，下调幅度历年最大。公积金贷款利率的下调进一步降低了居民购房成本。其背后的原因也很简单，商贷的利率在持续下调之后与公积金的息差已经非常接近，比如首套房贷款利率最低的城市，已经到3.25%了，而5年期以上公积金贷款利率为3.10%，为了维持公积金贷款的优势，下调公积金贷款利率是可以预见的。

同时，降低首付比例则意味着购房的门槛进一步降低了，首套房商贷首付不低于15%，创下了1998年全面房改以来首付比例的最低值，也超出了大众的预期。但随着随着监管手段、征信方式的变化，我国银行系统已经具备较强的应对低首付带来的金融风险的能力，在香港及国外首付比例在10%及以下非常普遍。

此外，取消房贷利率下限，给予城市自主权。此前，全国首套房的利率下限是LPR-20个基点，二套房是LPR+20个基点。但对于连续三个月新房价格环比、同比都下跌的城市，允许打破首套房利率下限。比如郑州首套房贷利率就是LPR-50基点，3.45%，突破了下限。最近，杭州、合肥等城市放宽了二套房贷款的认定标准，所以事实上一些二套房也可以享受首套房贷款利率优惠了。对于目前房贷利率管控比较严格的城市来说，利率的下调会切实促进一波需求入市。

4月网签均价结构性上涨

作为近年楼市利好政策频发的代表城市之一，郑州早在2023年9月就发布通知，明确取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。

今年4月，郑州市也率先推出刺激楼市回暖的“大招”，开始试行以“卖旧买新、以旧换新”模式，进一步激活存量住房市场，目标2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。

试行一月后，5月10日，郑州市发布的公告显示，对市内二手住房“以旧换新”工作取消试点期限和试点区域，在郑州市内八区全面推行，城发安居公司收购二手住房房龄放宽至20年。

贝壳研究院郑州分院数据显示，4月份郑州新房住宅市场供应46.82万方（折合3739套），主要集中于航空港区、金水区、郑东新区、中原区，成交量47.14万方（折合3916套），成交量整体与上月保持持平。网签均价结构性上涨，全市网签均价13232元/㎡，价格指数仍环比向下。

二手房市场方面，4月郑州二手住宅网签量环比上涨34%，与2021年同期水平相近。4月份郑州二手房住宅价格指数73.8，环比上月下降2.5%。另外库存挂牌房源在4月份开始增速放缓，二手市场供需矛盾稍有缓解。

“二、三季度改善需求充分释放，不仅会体现在新房市场，二手可能更超预期从二季度开始，改善会逐步接力市场，从4月二手市场表现观察已有端倪，105㎡以上成交占比已创新高。”对于郑州楼市的走势，贝壳研究院郑州分院分析师认为，2024年初释放的二手售房业主本身呈现更“刚”的特征，要迈上新房的门槛难度就会更大，转战区域更优、性价比更高的刚改二手房会成为“最优解”。所以可以预判，二手刚改市场的表现一定会好于去年，特别是 100万—150万元中间层；而后，只有刚改换房业主被充分释放，才能为新房市场更好地“输血”，以此递进式进阶，市场才能有序发展，进入良性循环。

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