改善优质房企资产负债表计划落地，“四项行动”分别是什么？
据央行网站消息，2023年1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中，在房地产方面提到，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。
“四项行动”的提法首次出现在监管层的会议中，这说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。在业内人士看来，2023年依然是积极化解风险的一年，要防范房企内部出现较多爆雷或系统性风险。
新年首次信贷工作会涉房内容成重点
这个2023年的首次信贷工作会议，房地产占据较多篇幅。
会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
会议强调，要配合有关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
可以看出，此次会议，不仅仅是对于此前已经开展的工作，诸如保交楼、融资“三支箭”、差别化信贷政策、租购并举等政策内容的继续推进，还有新工作的落地，比如改善优质房企资产负债表计划的“四项行动”。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，不管是稳增长、扩内需，还是守住不发生风险的底线，迫切需要在供给和需求两端，积极纾困房地产，金融政策无疑是最重要的。问题是，前期国家强调“三支箭”、对合理融资需求要予以满足、加大收并购力度等等，但由于对风险的担心，资金实际投放效果并不是很乐观。此次会议，就是对推进地产融资正常化、纾困优质企业、推进保交楼、落实“三支箭”的进一步部署。
对于“四项行动”，李宇嘉表示，这意味着，政策不再允许风险继续蔓延而冲击到这些房企，这是未来行业的基本盘。而且，在扶持这些企业的过程中，不仅预期和信心开始稳定，而且也间接促进了企业向新模式转型。
界定优质房企，落地“四项行动”
事实上，此前，对于改善优质房企的资产负债表，在多次会议上均有提及。
2022年11月金融街论坛年会上，证监会主席表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划；11月22日国务院常务会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况；12月15日，国务院副总理刘鹤指出：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”
去年底召开的中央经济工作会议中也提及，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
此次会议，不仅对于优质房企进行了界定，还对于改善资产负债计划推出了“四项行动”，进入实操阶段。
聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，可谓“四优房企”。在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，这也要求各类企业主动对标此类标准，主动改善企业经营状况，以积极争取政策支持。
对于这四项行动，严跃进认为，资产激活也意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容；负债接续意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作。
对于权益补充，严跃进表示，意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央企国企、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健，“预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其是各类金融机构企业。要不断减少企业违约的风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进‘金融-房企-销售市场’等渠道的顺畅。”
此外，严跃进表示，此次房地产领域也提及了“系统重要性”概念，这也说明全国销售业绩TOP100的很多企业，或都有可能纳入到改善资产负债表的优质房企名单之中。
新京报记者 段文平