2022年重庆仓储物流市场需求波动下挫 市场复苏仍待支柱产业发力
本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
2022年受疫情反复和夏季极端高温等综合因素影响，重庆零售物业与甲级写字楼市场整体空置率均出现同比上涨，仓储物流市场空置率虽因供应相对放缓等因素出现同比下降，但整体需求仍较乏力。
第一太平戴维斯日前发布的报告显示，2022年重庆高标仓市场新增供应相对有所放缓，目前重庆全市高标仓存量为500余万平方米，空置率同比下降至约27%。由于市场需求提振乏力，业主方普遍选择调整租金水平以维持市场竞争力，2022年重庆全市高标仓市场平均租金已同比下跌至约21元/平方米/月。
“新能源汽车行业在疫情之下仍表现亮眼，以新能源汽车为代表的重庆制造业上下游产业链也有望不断释放租赁需求，或将成为推动重庆仓储物流市场后续需求复苏的重要力量。”第一太平戴维斯华西区产业及物流地产部助理董事陈纹卿认为，多重因素影响下，未来外贸需求或将有序恢复，推动重庆仓储需求上升，同时相关市场复苏仍赖于当地汽车等支柱产业。
需求下挫
2022年重庆仓储物流市场需求整体提振乏力，2022年下半年本地租户仓储租赁需求更是出现波动下挫。
第一太平戴维斯报告显示，在重庆各区域子市场中，部分快递物流企业持续将在外租赁面积转入自建项目中，使得该类租赁需求较为集中的子市场空置率较2021年明显上升。
除此之外，2022年重庆零售物业与甲级写字楼市场需求也持续下滑。
数据显示，2022年重庆零售物业市场新增供应约28万平方米，叠加部分物业闭店等因素，重庆全市优质零售物业总存量合计约773万平方米（含百货），整体空置率同比上涨4.4个百分点至19.9%；甲级写字楼市场方面，2022年重庆全市甲级写字楼存量为255万平方米，空置率同比上升1.5个百分点至28.4%。
需求受挫下，相关市场租金也出现不同程度下跌。2022年重庆零售市场整体首层平均租金同比下降0.3%至人民币375.3元/平方米/月，甲级写字楼市场平均租金则同比下跌1.7%至人民币83.7元/平方米/月。
“2022年上半年，部分热门行业受系统性风险影响持续收缩，导致个别区域甲级写字楼子市场受影响较为严重，出现了一段时间的租赁空窗期。”第一太平戴维斯方面指出，2022年下半年，重庆租赁市场占主导地位的本地中小租户受影响较大，外来企业需求也持续受到抑制，多重因素影响下，2022年重庆加急写字楼市场新增租赁需求持续下降，录得重庆全市净吸纳量约-0.1万平方米。
待支柱产业发力
应对各类市场需求下挫，业内分析认为，仍需国际消费中心城市培育、城市更新推进等各方面持续发力。
“尽管与2021年相比，2022年重庆零售市场新增门店有所减少，但仍然见证了多个知名品牌首进重庆。”第一太平戴维斯方面认为，提振重庆零售市场需求，仍需加快国际消费中心城市培育，进一步挖掘城市消费力，同时，城市更新也以其多元化消费场景及鲜明的标签成为重庆零售市场独特的风景线。
第一太平戴维斯方面预计，未来三年将有超过100万平方米的新增供应进入重庆零售物业市场，庞大的市场供应量或将给重庆零售市场带来不小压力，短期内市场整体空置率可能难以迅速回落。
此外，重庆市汽车等支柱产业也被寄予厚望。
数据显示，2022年重庆甲级写字楼市场消费金融类企业租赁需求持续上升，助推金融业成为2022年重庆租赁需求最为活跃的行业，其新增租赁面积占比上升至20%；各区域仓储物流子市场中，由于食品医药等民生消费品需求持续上涨，以城配需求为主的西部物流园子市场表现较为稳健。
“在需求端提振乏力的背景下，部分重庆传统优势行业表现稳健，成为2022年全年维持甲级写字楼市场基本稳定的压舱石。”第一太平戴维斯华西区代理部（商业楼宇/商业及零售服务/产业及物流地产）负责人、高级董事戴晖表示，重庆办公租赁市场在2022年遭遇了严峻的挑战，整体市场需求恢复仍需时日，但以消费金融与新能源汽车为代表的重庆优势行业发展前景良好，或将成为来年重庆租赁市场的重要增量来源。