房地产健康发展应注重保民生防风险
中央经济工作会议提出，2023年要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。以上表述，引起了社会关注。
我国房地产市场平稳健康发展，当前面临着稳定房地产市场的重要任务，中长期面临着行业转型升级、探索新发展模式的问题。房地产市场的健康发展可以通过支持刚性和改善性需求促进内需，可以通过发展高品质商品房、住房租赁市场、住房保障和城市更新来补齐供给短板，可以通过稳定市场来稳定预期，推动投资和消费，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
当前，防范化解房地产市场波动引发的经济波动和金融风险是当务之急。2022年1月份到11月份，我国商品房销售面积同比下降23%，交易价格下跌，引发了一系列风险。要控制、化解这些风险需要需求端发力，支持刚性和改善性住房需求；需要供给端发力，发挥头部企业的引领作用，推动行业重组并购，恢复产能；需要金融端发力，利用阶段性信贷政策和保交楼专项借款、恢复房企融资通道，恢复行业流动性；需要政策端发力，财税政策支持换房购房，金融政策降低居民购房成本，支持房企正常的生产经营活动；需要依法打击违规挪用监管资金、资金抽逃等违法犯罪行为，防止风险扩散，重塑市场信心。
2022年我国城镇化率为65%，未来将上升到80%左右，房地产需求还有很大的增长空间，将继续发挥保民生和促发展的作用。在保民生方面，规范发展长租房市场，发展保障性租赁房和共有产权住房解决新市民和青年人住房难题，加强社区更新提升居住品质；在促发展方面，鼓励居民扩大住房消费，支持刚性和改善性需求，支持租赁置换、卖旧换新等消费升级；在生产方面，加大租赁房、高品质生产生活用房等短板的商品房供应，加大智慧家居等新产品的开发与应用。通过供需联动促进消费和投资，推动经济发展和社会和谐。
从中长期看，房地产行业需要转型升级，探索新的发展模式。我国房地产供求总量基本平衡但存在结构性的短缺，需要出台政策支持房地产行业转型升级，鼓励企业并购重组和业务转型，从以房地产开发销售为主转向租赁经营、物业管理。同时，需鼓励地方政府优化财政收支结构，降低对土地财政的依赖。此外，应积极拓宽房地产企业直接融资渠道，降低间接融资比例，在防范房地产市场风险的同时维护金融稳定。
我国房地产行业的健康发展需要多措并举建立新的房地产发展模式。这不仅要协调参与主体的行为动力机制，提高市场主体进行房地产生产、分配、流通和消费的积极性，还要完善房地产市场监管制度、政府绩效考核制度、信息公开制度、金融与财政制度等外部制度环境，使外部制度环境和内生动力机制形成良性互动。一方面，完善土地、新房、二手房和租赁住房市场，加强土地与房屋市场、租赁与买卖市场、住房市场与住房保障的协调联动；另一方面，以政府为主导，充分发挥市场机制的作用，确保保障房的可持续运营，实现城镇中低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新市民和青年的住房得到改善。
应加强房地产基础制度的顶层设计，出台相关法律法规，确保房地产制度和长效机制的连续性和稳定性；完善财税、金融、政府间关系制度设计和行政管理配套制度，积极打造有利于房地产基础制度有效发挥作用的外部环境与创新激励机制，通过集体土地入市、加强土地供应、房屋品质升级和品种创新等供给侧改革，采取减税降费、补贴等手段，加大政策性金融、商业金融和REITs的支持力度，优化监管，激发市场主体的有效需求和有效供给；完善央地关系，形成合理的财权事权关系，强化地方政府房地产市场监管和住房保障绩效考评机制；积极引进和开发大数据市场监管和信息公开模式，健全公众参与制度，形成共建共治共享的社区更新和社会治理机制。
（作者系中央财经大学管理科学与工程学院教授）