2022上海新房市场回望
记者 左宇
2022年，上海楼市在整体大环境低迷、救市政策频出的背景下，依然表现出色，成为少有坚挺的市场之一，新房成交金额创近五年新高，个盘中也出现五个百亿级红盘。
近五年成交新高
2022年，上海新房市场销售成绩上佳。诸葛找房数据显示，1-11月上海新房成交金额大幅领先其他城市，拉开第二名北京超2600亿元。可实际全年的热卖期并不长，春节假期、疫情以及供盘结构等都在一定程度上影响着楼市的销售节奏。
这一年，上海楼市“魔幻”开局，高供应的助力下，1月的单月成交面积已逼近130万平方米，创下了全年峰值。此后势头急转，2月春节假期、3月疫情影响初现，“小阳春”失约，成交量开始不断下行。4、5月份的“静态”管理更是让楼市热度降至冰点，连续两个月新房市场零供应，新房市场单月成交面积均不足10万平方米，不及此前一周的量。
随着6月全面复工复产复市，市场重启，积压的购房需求逐渐得到释放，复工首周以及第二周，上海新房成交面积分别环比增加141.8%、83.6%。
6月以来市场加大马力供应，形成了为期4个月的热销期。中原地产数据表明，上海新房市场在6-9月连续4个月成交面积维持在百万平方米以上，个别月甚至逼近130万平方米。
与此同时，全国多数城市新房市场萧条，成交量下滑，差异之下，上海楼市一度被认为走出了独立行情，然而受经济影响以及大批量供应后需求端后继无力，“银十”变成了“铁十”，成交量大幅跳水。
去年最后两个月虽受供盘结构调整、企业融资端“三箭齐发”利好刺激，市场回暖，成交面积重回百万平方米，但热度难再现，认购率下降、日光盘减少、弃号率上涨等现象出现，市区和郊区分化显著。
总体而言，2022年上海新房市场依然显示出十足的韧性。据CRIC数据监测，2022年上海商品住宅成交金额为6519.82亿元，同比上涨11.76%，稳居近五年成交额之首。
上海中原地产首席分析师卢文曦认为这一表现主要源于三方面，一是长时间封控引发对改善需求的释放，居家办公、上网课等让居民对住宅面积、功能性、小区品质、物业管理有了更高的需求；二是上海人才引进举措多，这类人才虽不代表会马上转化成购买力，但也会为楼市进行消费“储备”；三是新房尤其是豪宅价格倒挂没有彻底消灭，相比二手房仍有一定优势。
至于2023年新房市场的表现，卢文曦预判，从2022年土拍来看，今年预计仍会保持1千万平方米左右的住宅供应量，充足的供应下，成交量仍有机会维持当前水平，甚至可能增加一成。
5个百亿红盘
2022年，上海新房市场延续集中供房制度与积分制度，一个显著特点便是推盘节奏的加快。
经《国际金融报》记者统计，2022年全年，上海集中公示8批新盘，合计304个项目（含重复供应），累计房源数93403套，供应面积达1041.8万平方米。而2021年是集中供房首年，上海集中公示6批新盘，合计281个项目（含重复供应）、81830套房源、905.6万平方米。
高频供应下，有不少项目一年内多次加推，譬如颛桥紫薇花园，其曾于年内四度开盘，合计供应房源数达2076套；再如青浦徐泾板块的虹桥璀璨公馆，曾于2022年8-10月密集开盘三次，合计推房1778套，二者均超过了2021年的供应大户融创未来金融城（1477套）。
大批量的供应加上不错的去化让它们实现了高额的销售业绩。据克而瑞统计，颛桥紫薇花园和虹桥璀璨公馆2022年成交套数分别为2044套、1769套，位列上海楼盘前两位，成交金额均突破百亿元，分别为152.48亿元、103.36亿元。
与前两年不同的是，加上颛桥紫薇花园和虹桥璀璨公馆，2022年上海共有5个红盘累计成交金额超过了百亿元，甚至有个盘突破200亿元大关，市场表现远超2021年以及2020年瑞虹新城的一枝独秀。
其中，仁恒海上源以200.47亿元成交金额位列2022年上海楼盘销售榜榜首，其于去年三度开盘，累计供房863套。再加上2021年11月底开盘的一期房源多数在2022年进行网签，克而瑞数据显示，仁恒海上源2022年共成交1104套房源，成交面积17.25万平方米。
瑞虹新城以182.13亿元的销售额紧随其后，其于2022年6月开盘推出十期项目臻庭的609套房源，获超1900组客户认购。这也是瑞虹新城项目连续三年销售额上百亿，2021年上海唯一一个百亿级红盘便是瑞虹新城九期项目——中粮瑞虹海景壹号（111.16亿元），2020年唯一一个百亿级红盘为瑞虹新城八期项目——天悦郡庭（105.5亿元）。
最后一个百亿级项目为融创未来金融城，其以123.14亿元的成交额位列上海楼盘第四位。该项目曾于2022年初楼市热度较高时三次推盘，合计1297套房源，彼时第一季度该项目成交金额便已超84亿元，但由于项目停工、开发商陷入流动性危机等消息影响，随后楼盘的两次取证均未能成功开启认购，最终年度销量也止步于123.14亿元。
入围分在降低
高频的推盘虽能创下不菲的业绩，但受市场热度影响，不同时段也会呈现出不同的认购结果。
以静安大宁板块的静安天悦为例，其临近上海地铁马戏城站，区位较好，是市场重点关注的全新盘之一。静安天悦趁2022年8月市场热度高涨时入市338套房源，获得1062组认购，入围分数线达83.2分，但此后11月、12月两次开盘的认购结果就不断下滑，入围分数线分别降至80.74分、77.03分。部分如苏河望、金地虹桥峯汇、奥园金地格林云尚、大华锦绣四季等多次入市的新盘认购结果也从此前的触发积分制转为不触发。
据《国际金融报》记者统计，2022年八批次新房中，年初第一批次33个项目中13个触发积分制，占比39%；年中第三批次已认购的39个项目中19个触发积分制，占比49%；第四季度陆续入市的第五批已认购项目触发积分制占比34%，第七批已认购项目触发积分制占比35%，年底市场热情不足，高分盘减少，入围分数线也从此前普遍的60分、70分向40分、50分滑落。
克而瑞一则报告指出，2022年初和疫情后三季度置业热情高涨，平均去化在七至八成，而随着供应愈加集中以及各批次总价段的变化，项目更易分流，去化下沉至五至六成。
聚焦到个盘，2022年上海集中入市新盘的10个“高分”选手依次为前滩东方悦澜（96.9分）、百汇园（94.96分）、御江廷（92.75分）、绿宝园（92.1分）、上海蟠龙天地（91.22分）、森兰名苑（88.86分）、招商虹玺（86.8分）、森兰壹公馆（85.92分）、仁恒海上源（84.5分）、静安天悦第三批次（83.2分），同时2021年第六批新房中于2022年1月开盘的中粮瑞虹·海景壹号分数亦不低，达96.08分。这之中，购买难度最大的是上海蟠龙天地，需基础分60分满分+223个月社保；其次为森兰名苑，需基础分60分满分+222个月社保。
相比于2021年10个“高分”选手中9个是单价10万以上的高端项目，2022年10万以上的项目只有6个，不少外环临地铁的区域热盘杀出。
有售楼处变着花样劝退客户，也有项目无人问津去化艰难。
2022年上海出现了两个零认购新盘，一是年初推出的浦东恒大小区，因是此前老小区的商铺改住宅出售，且均为一层底层，未能获得市场认可；二是第五批次推出的金山新城的光明艺树家，4天半的认购期内获得零客户出资认购，最终取消摇号开盘。