上海春节后首个“红盘”来了，入围积分破百、单套最贵8500万
记者 |王婷婷
上海新房市场在春节后迎来开门红。
在兔年首个工作日，位于前滩板块的海德壹号入围线出炉，最低分数线达100.85分，距离满分只差2年社保，成为2023年上海首个入围分数线破百的新房项目。
若按基础分60分来计算，社保系数为0.19，需要215个月（17.9年）社保，成为上海新房实行积分制以来，入围难度第七的项目。上海入围难度前十的新盘分别分布于黄浦、前滩、北外滩、徐泾等热点板块。
目前，海德壹号已认购结束，共657组参与认购，实际认购639组，认购率392%，触发5年限售和计分排序，项目将于2月3日摇号，2月8日开盘选房。
海德壹号此次共推出163套房源，均价12.98万/平方米，最贵的一套房源总价达到8500万元。项目包含毛坯和装修交付，是前滩"九宫格"内最后一个待入市住宅项目，位于瞰江第一排，毗邻三湘印象名邸，直线距离黄浦江315米。
界面新闻了解到，该项目户型跨度较大，建筑面积覆盖约75-554平方米，另外由于围合式设计，大多为不规则户型。
具体来看，建筑面积约85-92平方米的房源64套；约130平方米的房源24套；约198-212平方米的房源36套；约167-181平方米的房源18套；顶复户型5套，面积约223-554平方米；另外75-78平方米的房源有8套，其它面积户型8套。
该项目从拿地到正式入市已有8年之久，期间经历了诸多波折。
2014年12月24日，珠海国企格力地产（600185.SH）首次进沪，经124轮竞争，以16.14亿元竞得前滩地区Z000801编制单元32-01地块，溢价率高达127%，楼面价65832元/平方米，刷新了当时上海浦东的楼面单价纪录。
夺下32-01地块后，格力地产再以14.5亿元竞得前滩相邻的38-01地块，溢价也高达92.5%，楼板价53905元/平方米。两块地分别命名为浦江壹号和浦江海德。
几年之后，因为开发周期过长，项目迟迟未入市，一度被市场认为项目面临“难产”。直到2020年9月，浦江海德项目才终于入市，销售均价为11.28万/平方米，开盘当日实现“日光”，认筹率高达641％。
虽历经波折，但格力地产在前滩这两个项目之所以能实现快速销售，与板块内整体倒挂现象明显相关。
根据链家网数据显示，浦江海德项目在2020年8月入市均价为11.28万元/平方米，该项目次新二手于2022年6月成交，价格已达到约18.2万元/平方米。因此，作为前滩九宫格最后一子，海德壹号如今触发积分也在意料之中。
继格力海德壹号之后，前滩板块仅剩下21-02&21-03地块，由陆家嘴集团开发，项目紧贴前滩太古里，将打造4栋超高层住宅，建面约108-346平方米，规划可售住宅642套。
不过，打响2023年上海满分盘第一枪的格力地产，在房地产深度调整周期中也遭遇了16年以来的首次亏损。
据其2022年三季度报告，去年1—9月，格力地产累计实现总营收27.55亿元，同比下滑55.35%；归母净利润由盈转亏6087万元，同比下滑109.5%。
目前格力地产也并非是一家传统意义上的房企，在2015年就提出了“去地产化”战略，想要布局口岸经济、海洋经济、现代服务业、医药大健康等多元化业务。
去年12月8日，格力地产重启了搁置两年的免税业务收购案，计划收购珠海免税100%股权，这使得公司股价在短短一周内大涨77.23%，再次成为资本市场热门标的。
但目前看来，其整体成效甚微，房地产仍为格力地产营收主力。数据显示，2020年、2021年、2022年1-9月，房地产业务收入分别为53.00亿元、63.81亿元、21.48 亿元，占当期主营业务收入的83.21%、89.95%、78.92%。
主业大幅下滑、新业未起，是格力地产当下面临的艰难挑战。而仅靠上海这个红盘项目，也难以扭转这家公司面临的颓势。
从海德壹号此次的入围分情况来看，上海新房市场依然维持了热度。自去年第八批次新盘官宣以来，累计已有8盘触发积分，其中董家渡板块的绿城外滩兰庭作为2023年开年首个高分盘，入围分97分，也提高了新房市场热度。
虽然如此，但春节期间的上海楼市却遇冷。根据佑威数据数显示，1月21日-27日，上海新建商品房网签18套，较2022年同期下降98.2%；成交面积共2105平方米，同期下降98%。
中指研究院数据显示，春节期间，上海在售的楼盘以续销为主，除部分市区楼盘和热点板块项目，多数售楼处的看房客流并不多，且成交项目以刚需和刚改项目为主。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，春节假期成交下坠的主要原因在于八批次房源在去年12月推出，不少项目赶抢收，大部分工作已在假期前完成，未认筹项目所剩不多。
另外，上海新房市场供应充分，产品间竞争激烈，买家对于市场预期回归稳定，尤其是大部分项目入围分数较友善，其他备选项目充足，供需矛盾得到缓解。
卢文曦认为，从以往惯例来看，春节后市场会酝酿小阳春行情，供应陆续增多，预计2月份将推出2023年第一批集中供应新房名单。而且，政策在继续刮暖风，从经济活动来看有明显好转迹象。
1月29日，上海发布了《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，提出十个方面的稳经济新政策。在房地产领域，明确要支持刚性和改善性住房需求，落实临港新片区、五个新城人才住房支持政策，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展。
“虽然过年期间市场成交不理想，但不妨碍未来市场反弹。眼下的交易空档期也可用来积蓄消费力，预计今年上海楼市小阳春行情会来得更早。”卢文曦说道。