住建部定调楼市：平稳健康发展
中国城市报记者邢灿
2023年，地产市场走向如何？房地产工作将突出抓好哪些重点？日前，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。会议强调，以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。
投机炒房仍将被严控
稳预期方能稳市场，稳市场才能稳信心。
在稳预期方面，会议强调，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。
“房地产市场要想实现平稳健康发展，稳预期尤为重要。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国城市报记者采访时表示，房地产市场特别是商品房市场短期复苏承压，主要原因是市场预期不稳定。市场预期不足，购房者置业意愿下降，开发商资金链则会面临严峻考验，延期交房现象增多，进一步减弱购房者置业信心，行业发展陷入恶性循环。
近段时间以来，房地产市场暖风徐徐，行业企稳回升值得期待。2022年11月起，监管部门先后向房地产业发出“三支箭”，分别从信贷、债券、股权三个融资主渠道给予支持：“第一支箭”支持房企信贷融资，稳预期；“第二支箭”支持民营房企债券融资，稳信用；“第三支箭”重启房企股权融资，稳系统。
“2023年房住不炒依旧是不可突破的红线。”李宇嘉介绍，2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，目前该政策主基调已坚持6年，并继续成为2023年调控主基调。
在李宇嘉看来，当前各地推出的纾困楼市政策，起到了提振房地产市场需求、稳定房价的效果。地方助企纾困的同时，需警惕楼市热炒苗头，坚决遏制房地产市场投机炒作。相关纾困政策并非要满足所有需求，而是要基于合理需求，如刚性和改善性住房需求。
不久前，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在接受媒体专访时表示，今年要大力支持刚性和改善性住房需求。毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
倪虹提到，对购买第一套住房的，大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来。对购买第二套住房的要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策的支持。对购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。
“慢撒气”化解房企风险
房地产业链条长、涉及面广，对经济而言既是动力源也是风险源。在防范风险方面，会议要求，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。其中，“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关，切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作；“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
李宇嘉认为，“慢撒气”说明政府对房地产行业风险的处置并非隐性担保，并非是兜底，而是在不发生重大系统性风险的前提下，让风险有序释放。相关房企一旦出现了风险，最终还是要通过市场化的方式来处置，即以收并购、资产重组甚至破产的方式应对。
在上海易居房地产研究院研究总监严跃进看来，用到“慢撒气”这个词其实就是说这辆“车”出现了漏气的问题，但不能让它“爆胎”。也就是说，当前一些房企出现了资金压力，但不能让它演变成重大的风险公开化，否则投资人、银行就会更加担心，反而造成风险的增加。
2022年底召开的中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
“防范风险工作是房地产的一项重要工作。”李宇嘉表示，防风险既要稳定房地产市场预期，还要加快纾困房地产市场供给端，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。
支持现房销售“保交楼”
根据第七次全国人口普查数据，2020年全国家庭户住房建筑面积总量超过500亿平方米。房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。
在促进转型方面，会议强调，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
在严跃进看来，此次会议明确提及了现房销售的模式。这是住房和城乡建设部首次系统、明确提出现房销售的概念。这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革，要积极推进现房销售模式开展。
现房销售指开发商出售可直接入住的商品房。业内人士认为，现房销售能够规避很多监管漏洞，断绝部分实力较弱的房企将风险转嫁给购房者的机会，值得期待。
记者注意到，此前已有地方探索现房销售模式。
2016年，深圳市规划和国土资源委员会决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
2020年，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，被认为是成为唯一实现全省商品住房均现房销售的省份的标志。通知规定自当年3月7日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
2021年，杭州在第二轮集中土拍中首次推出10宗“竞品质”试点地块且全部实行现房销售，并推出普通商品房地块溢价率上限为15%，现房销售地块溢价率最高只能到5%的让利。不过最终这10宗地块全部流拍。
2021年，北京第二轮集中土拍也首次出现竞现房销售面积地块——大兴黄村海户新村地块；北京第三轮集中土拍加强了对于“现房销售”的规定，地理位置最佳的朝阳区劲松地块在出让要求中就明确了全部都以现房销售。
李宇嘉认为，实施现房销售需具备一定条件，即住房供给能稳定，住房建设成本能稳定，进而稳定房价和市场预期。不能因为实施了现房销售，房屋供给跟不上，或者成本和建设周期增加了，导致房价也增加了，或者房企资金链更紧张了。实施现房销售需因城施策、因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划。
李宇嘉提醒，地方实施现房销售应进一步降低土地出售价格，否则可能大幅推高当地房价。同时，应有效满足房企合理融资需求，对于实行现房销售模式的开发商，在融资方面应给予合理支持。此外，现房销售会让房地产市场供应周期延长。地方如果住宅供需紧张，楼市处于上升期时，现房销售也可能推高当地房价。
随着去年下半年停贷事件的发酵，关于预售制是否应该取消也一度成为行业热议话题。从此次会议表述来看，未来预售制度将和现房销售并存。李宇嘉认为，要想让预售不产生烂尾楼，保交楼，前提是做好预售资金监管，拨出足够的预售资金确保房地产项目如期竣工交付。