“房奴”遇上提前还贷难

2023-02-13 11:04 由国际金融报发表于 #房产

记者曹韵仪

编者按

线上预约渠道关闭、排队等候需要几个月……房贷提前还款为何比向银行借钱还难？

去年以来，央行多次下调LPR（贷款市场报价利率），房贷利率也一路走低，目前部分二三线城市首套房贷利率降至4%以下，但提前还贷潮愈演愈烈。市场人士分析，这波提前还贷潮兴起的原因主要是存量房贷利率较高，新增贷款利率较低，而理财市场收益率持续下降。那么，提前还贷潮对银行的影响究竟有多大？应该如何化解提前还贷难的问题？

提前还贷，最近成为不少“房奴”的“老大难”问题。2月以来，有关“提前还房贷要排到4月”“年轻人报复性还房贷”“提前还贷比借钱难”等话题频频登上热搜。

记者发现，从去年蔓延至今的提前还贷潮越演越烈，已然从个人理财方式变成还贷者与银行之间的推拉，有的银行关闭线上预约渠道，有的银行则需排队等候几个月。

有市民想提前还清余下的房贷，竟然被不法分子欺骗。这些人正是利用受害人急于还贷却找寻不到正规途径的迫切心理，引诱受害人入局。

在社交平台上，有提前还贷者分享了成功提前还贷的一套“对付银行的流程”：先打银行客服热线投诉，再打12378（银行保险消费者投诉维权热线），最后还可以拨打12345（政务服务便民热线）。

提前还贷为何会这么难？银行如何看待这波提前还贷潮？

求助监管投诉热线

解解（化名）两天前用小红书账号“摸鱼的解解”发布了自己提前还贷的经历，仅一天内，该帖子就获得了破百的点赞。“这在小红书并不常见。”她发现，提前还贷的话题最近火了，即使是一个玩笑类的调侃都能在短时间内获得破十万的浏览量。

有多少人遭遇提前还贷难的困境？兔年开工以来，有关提前还贷难的话题屡上热搜，记者发现，这波从去年下半年开始的提前还贷潮愈演愈烈。

“历时40天，提前还贷成功”“现在提前还款排到11月了”……由于银行的条条框框限制太多，记者发现，有的还贷者在多次与银行交涉后，总结出了一套“对付银行的流程”：先打银行客服热线投诉，如果没有效果，就再拨打银保监会设立的银行保险消费者投诉维权热线12378投诉，最后还可以拨打政务服务便民热线12345咨询当地银保监局。

据解解反映，这种方式十分有效。在拨通银保监机构的电话前，银行工作人员百般推辞她提前还贷的要求。“说没额度，说我人在外地，需要找人授权拿着委托书去银行办，才能排上队”。

难道金融机构的办事方式如此不灵活？作为金融从业人士，解解感受到的是银行工作人员的糊弄和拖延，其实除了本人线下办理，还可以线上授权，或者邮寄材料本人签字，但是工作人员并未告知，甚至最后“冷暴力”不回应。

“我是一名金融从业者，我了解投诉会给银行支行乃至个别员工多大的压力，所以我一开始也不想采取这么极端的方式。”李华（化名）对记者无奈地表示，在经历了银行出尔反尔，把他提前还贷的诉求拖延了两个月后，李华还是拨通了投诉电话。

其他网友也分享了通过向监管部门投诉解决还贷难问题的经历。一位网友晒出打了“上百次”12378热线的截图，在接通后拒绝转接到当地投诉热线，坚持要求银监会受理，翌日便收到了银行支行的电话：“他们通知有提前还贷额度了，可以给我预约到半个月后扣款，而且也收到了银保监会的短信。我个人观点是向银保监会投诉更加有效，银行工作人员立刻帮我把提前还贷时间提前了。”

“维权热线并不好打通，自动挂断后接着打，这么重复了十几次后，我的电话终于接通了。”解解透露，在监管部门受理的投诉公单送到银行支行后，一周内扣款了，在40多天的拉锯战后她终于提前还贷成功。

对银行影响有多大

设置不必要的门槛，不主动为提前还贷者提供便利，银行此举的原因是什么？“我想银行应该是面对很大的保住房贷的压力。”解解从金融从业者的角度分析。

那么，从去年蔓延至今的提前还贷潮对银行的影响究竟有多大？

从数据中或能窥见答案。央行2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示：截至2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10个百分点。

从各家银行披露的贷款数据来看，也能看出去年个人房贷增长乏力，而房贷占比较高的国有六大行受提前还贷潮的影响更大。从截至2022年上半年的数据来看，国有银行个人住房贷款在全行贷款中的占比远高于股份制银行，其中占比最高的是邮储银行，达到33.19%；建行紧随其后，占比为31.78%；工行、农行和中行的占比也突破了28%。而对比2021年末的数据，各行的个人住房贷款占比已经有所下降。而股份行中，中信银行、招商银行和兴业银行的个人住房贷款占比较高，均突破20%。

“提前还贷对银行来说，就是相关业务规模的收缩。”银行内部人士在接受记者采访时表示，相关业务越大，受影响面也越大，但也要具体分析。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《国际金融报》记者指出，短期内大量提前还贷的情况会使银行面临些许压力。“由于房贷是能为银行提供稳定现金流收入的优质资产。对银行来说，提前还房贷加快资金回笼，拓展房贷空间，但也损失未来较高的利率收益，并且如果短期内出现较多提前还房贷情况，银行就面临短期难以找到类似优质资产匹配，机会成本上升”。

银行的收入主要来自利息，而利息收入中，很大一部分来自房贷业务。之前贷出去的房贷被提前还贷抵消，真正能够产生利息收入的有效贷款下降，导致利息收入下降。以农业银行为例，利息收入占营收比重达到75%以上。而利息收入中，很大一部分来自房贷业务。根据截至去年9月的净息差来看，在房贷业务占比相对较高的国有大行和股份行中，2022年上半年，农行和邮储银行的净息差均收窄10个基点（BP），工行、建行和交行分别下滑9BP、4BP和2BP。

针对提前还贷现象，工商银行副行长郑国雨在2022年中期业绩发布会上表示，少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要，确实存在提前还款的情况，“但和往年相比，其实这种趋势并不十分明显”。据了解，工商银行去年上半年按揭客户贷款共计收回约3800亿元，其中提前还款2600亿元，相比上年增长300亿元，但是该行2022年的贷款余额和上年相比多了10%，所以实际上没有特别明显的变化。

避免提前还贷“掉坑”

专家呼吁

政策调整

一方想要提前还贷，一方推辞拖延，消费者和银行之间究竟谁对谁错？

对于最近涌现的提前还贷潮，房产律师王玉臣表示，民法典第五百三十条规定：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。“所以如果提前还贷不损害银行的利益，银行是无权拒绝的”。

面对申请提前还房贷的客户，银行是否可以收取违约金或补偿金？王玉臣认为，除了看相关法律规定外，还要注意看双方的协议约定，很多情况下是以双方贷款协议约定为准。如果不符合相关法律规定，又没有相关的协议约定，则银行就无权单方面要求收取补偿金或违约金。

而招联金融首席研究员董希淼认为，提前还款是对原借款合同约定的贷款金额或贷款期限的变更，不是借款人单方面的权利，的确需要借贷双方协商一致。

“部分银行在借款合同约定符合条件的提前还款不收取违约金，但应提前进行申请。这里是‘申请’，并不是所有申请都会获得银行同意。”董希淼表示。

由于近期提前还贷难问题突出，黑中介等灰色产业滋生，其中衍生出不少骗局。根据渝中发布的消息，近日就有一市民想提前还清余下的贷款金额，因为未找到官方提前还贷的通道入口，便在网上搜索到某银行客服电话，随后添加对方微信与之联系。对方称，要想提前还清贷款的余款，必须把银行账户的流水刷到等值于贷款金额，事后这些刷流水的钱会原路返还。该市民信以为真，在对方的引导下，分多笔向指定账户共计转款25149元。而后对方仍继续不断让其转款，该消费者这才意识到自己被骗，而后报警。

这一类“提前还贷”骗局，正是利用了受害人急于还贷却找寻不到正规入口的迫切心理，引诱受害人入局。

购房者申请提前还贷的原因多种多样，除了房屋置换、降低家庭负债外，最主要的原因是存量房贷利率较高，新增贷款利率较低，而理财市场收益率持续下降。大部分存量房贷利率水平是根据LPR加减基点来调节，而少量存量房贷是采取固定利率方式。记者采访了解到，不少购房者的房贷利率在5%以上，而目前银行理财产品收益率普遍在4%以下，现金管理类理财产品收益率在2%左右。

“老百姓排队提前还房贷，不是因为手里钱多，而是此前的存量房贷与新增房贷之间利差过大，大部分是提前还贷后重新申请贷款，以降低房贷利率和还款成本。”经济学家任泽平在微博上呼吁，市场热议提前还房贷现象，说明我们的政策需要调整以反映民众呼声。

董希淼表示，当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。他建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，比如，对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

任泽平建议，除引导银行适度降低存量房贷利率外，还可以降息以降低银行负债成本，降低居民房贷负担，解决居民提前还款难问题。这有利于降低居民负担，提振消费者信心，扩大内需，促进中国经济复苏，是利国利民的善政。

周茂华认为，提前还房贷的热潮不会持续。“一般来说，对于房贷利率高，还房贷期限长，短期拥有大笔闲置资金的业主相对适合一些。从趋势看，随着经济回暖，利率中枢有所抬升，金融市场回归常态，市场风险偏好逐步回暖，提前还房贷预计有所减少”。