北京楼市回暖了吗

经济观察网 记者 田国宝

2月12日晚，天色已经暗了下来，北京昌平某售楼处人声鼎沸，不大的空间内，挤满了看房人。区位图和沙盘前，不同的销售员向自己的客户介绍着楼盘配套，都想盖过同事的声音。

许燕带着客户进来看到这阵仗，颠着脚四处张望了一下，和客户说：“我们先看样板间吧 。”周末两天，她卖出的房子超过原来一个月的业绩，“元旦前开的盘，到现在卖出七八成，节前和节后大约各一半”。

2月13日上午，北京朝阳区的链家中介人员张曼（化名）早早就开始带客户看房，由于带看量大，每天早出晚归，节后上班她没有休息过一天。她说，忙点好，虽然辛苦，但业绩好了，收入也会多起来。

春节假期后，北京楼市正迎来一场小阳春。截至2月12日，虽然新房日均成交量仍不及节前，但新房日均认购量和二手房日均成交量均明显好于节前，也超过了2022年春节后同期水平。

不仅仅是北京，同花顺数据显示，深圳、广州和上海的节后两周成交量也好于节前或与节前相差不大；同期，南京、苏州和武汉的新房，杭州和成都的二手房，成交也明显好于节前。

一家房企的营销负责人告诉经济观察网，2022年12月初为疫情高发阶段，对成交造成一定影响，节后成交增长“更多是去年末积压的需求释放，能不能持续下去，现在还没法判断，起码目前没有看到特别利好的因素出现”。

迹象初现

节后上班，许燕明显感觉到看房客户多了起来，虽然节前看房的人也不少，但没有现在这么集中，“原来每天接待两三组客户，现在每天能接待四五组，我们项目十几个销售，加上外部渠道，客流回升了很多”。

客流多了，下定的客户也多了，“大部分还是改善型客户，有一小部分首套刚需”，许燕说，两周以来，她所在的项目共卖出一百多套房子。在北京新房市场，这是一个相对不错的成绩。

在接待客户过程中，许燕发现，与之前相比，购房者的信心有了一定恢复。“过去，改善型客户和刚需客户出手都比较谨慎，买婚房的，两口子看了，还得双方父母看，不看半年、一年不会出手；改善客户原来房子卖了，也不着急买”。

但现在不一样了，只要具备首付条件，很多人第一时间交了定金，“原来不出手，怕买了以后房子降价”，许燕说，现在反过来了，“担心过几天，好不容易凑够的首付又不够了，尽快搞定”。

在许燕看来，虽然这只是一部分客户的心态，但对整个房地产市场，无疑注入了一股难得的信心，“当大家都觉得房价要涨了，开始出手了，市场也就恢复了，现在出现苗头了”。

链家经纪人张曼也感受到了类似变化，春节假期后，不仅买房的客户多了，卖房的也多了，而卖房的客户大部分是准备换房的改善型需求，“大家都想趁这波行情把原来的卖个好价钱，再找合适的机会出手”。

“我的一个客户说，看到来小区看房的人多了，他也把房子挂出来了”，张曼说，疫情防控措施调整后，供需双方的信心都在恢复。

张曼表示，虽然近两周成交多是2022年末积压需求的释放，但更重要的是看好今年的市场， “成交上来了，本身就是这部分购房者用脚投票，如果对楼市没有信心，完全可以继续观望”。

不仅仅是北京，春节假期后，上海、深圳、广州、杭州、南京、武汉和成都等城市，或新房或二手房的成交量也超过节前。

暖意不足

春节假期后，北京、上海、深圳和广州等城市陆续开启一波楼市小阳春，包括这些城市周边卫星城的楼市也出现复苏迹象，相对过去一年黯淡的房地产市场来说，这无疑是一抹难得的曙光。

但这一波楼市行情能持续多久，多数从业人员都表示谨慎乐观。

张曼认为，2022年末，受疫情影响，楼市成交下滑较为严重，目前市场也只是恢复到2022年正常水平，“还说不上反弹”。

而且，从区域和项目来看，分化依然严重。北京昌平的一个楼盘，与许燕所在楼盘先后开盘，该项目的内部人士透露，节后至今，项目销量还停留在个位数，他承认，确实有竞品项目卖得好。据他介绍，卖得好的项目有两个要素：一是位置好，二是价格低。

二手房也有类似情况，张曼介绍，多数买房人对教育资源有较高的要求，其次才是小区品质、物业、园林等指标，这就使得二手房成交也主要集中在教育资源较好的区域，“对学区没有要求的，更愿意买新房”。

上述房企营销负责人表示，首先，一线城市的限购、限贷政策，与过去相比没有任何改变，“很多想换房的人，还是会因为首付问题无法实现，想着反正现在房子也能住，可换可不换，可选性比较大”。

其次，与二三线城市相比，一线城市按揭利率普遍较高，目前，郑州等城市首套房按揭利率已经降至3.8%，部分三四线城市更是到了3.6%左右，但北上广深等城市则在4.3%-4.85%区间，一定程度也抑制了购房需求。

“限购和限贷影响的是改善需求，按揭利息影响刚需”，该营销负责人表示，一线城市绝对人口数量较大， 每一个小的政策都会限制一大批购房需求，“这些影响不消除的话，需求基本面很难有大的改善”。

再次，目前房地产流动性风险仍在持续改善过程中，虽然地方政府对出险房企的项目做了闭环管理，但购房者对项目烂尾的担忧并没有完全消除。

在上述营销负责人看来，目前市场虽然已经出现好转的迹象，但行业的基本面没有太大改善，“核心还是需求，只有需求真正的上来了，基本面才会改善”。

预期

同花顺数据显示，2022年下半年，北京二手房库存开始上升，十一假期前后最高峰超过11万套，2023年春节期间仍保持在10万套左右。节后，随着市场好转，库存开始下降，截至2月10日，二手住宅库存是9.57万套。

据张曼介绍，由于成交回暖，卖房的业主多了起来，挂牌价也出现上升，“感觉大家都在着急卖房子，但买房的客户中，除了孩子着急上学和马上结婚的，都没有那么着急，说明市场还在观望”。

多数业内人士认为，虽然市场初现回暖迹象，但持续需求不足，需要通过政策释放更多的需求，以满足楼市胃口。尤其是一二线城市，依然存在大量改善型需求，但由于各种原因被拒之门外。

无论是上述房企营销负责人，还是作为中介的张曼，都寄希望于房地产调控政策的调整。此前，业界曾盛传，今年一季度末二季度初，将会对原有房地产调控政策进行调整，以满足居民合理住房需求。

其中一个广泛流传的版本是，一线城市将在限贷和利率等方面给予首套房更大支持，比如取消限贷；部分三四线城市会取消限购政策。但这一传言并未获得任何权威部门的回应和证实。

同花顺数据显示，2月截至2月12日，一二线城市的日均成交量均高于1月，而同期三线城市的日均成交低于1月。也就是说，春节后这一轮房地产行情主要在一二线城市，也意味着一二线城市依然存在较大需求。

多个房企人士告诉经济观察网，房企也期待能在调控方面做出调整，尤其是一二线城市，大量改善型需求无法释放，一定程度上限制了市场成交。

一位房企人士表示，房地产流动性改善同样依赖销售市场，无论是出险房企，还是未出险房企，销售回款是现金流的最佳来源，发行债券、股市融资等途径只是权宜之计，最后还得靠销售。

而且，销售市场起来了，也会带来资产升值，对爆雷房企处置资产和债务重组无疑有一定帮助。“按照现在的资产价格，大部分房企都会资不抵债”，上述房企人士表示，这也是房企不愿处置资产的主要原因之一。

该人士认为，在房住不炒政策大框架下，寄希望于将房地产政策恢复到2017年前有点不切实际，但在现有政策下，对原有政策做进一步优化，还存在一定空间，“只要控制住价格，基本不会有人愿意去炒房”。

上述营销负责人也表示，春节后到五一前，有学区房政策利好，会促进一波房地产成交，“这波行情过去了，成交会恢复到正常状态，这就需要外部力量来进一步刺激，才能让行情持续保持下去”。

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