不动产私募基金试点启动，盘活存量资产，房企纾困又迎利好
记者 |黄昱
时隔6年，私募投资基金通往房地产行业的道路重新被打通，且首次被正名。
2月20日，证监会宣布已于近日启动了不动产私募投资基金试点工作。同日，中国证券投资基金业协会（简称“中基协”）发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（以下简称《指引》）。
此次政策目的明确，即进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。
不动产私募投资基金试点工作的推进算是去年11月政策的进一步落地。去年11月28日，证监会在释出支持房企股权融资的“第三支箭”时，就提到要积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施等。
根据证监会的最新划定，不动产私募投资基金的可投资范围有进一步扩大，除了商业经营用房、基础设施项目外，存量住宅地产这一部分被“特定居住用房”取代，不仅包括存量商品住宅，还包括保障性住房、市场化租赁住房，凸显了国家对加快建设长租房市场的重视。
不动产私募投资基金，是指以非公开方式向投资机构、个人等特定投资者募集资金并以经营性不动产为投资对象的基金。在境外，不动产私募投资基金已发展成为一个重要的投资品类。
此次推出的《指引》有诸多亮点，其中之一就是正名：证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。
明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，早年国内的房地产基金不具备成为一个独立基金类别的成熟度，要么被归于其他类，要么被归于股权类。
与此同时，私募基金也被限制投向房地产开发企业。2017年中基协出台了《备案管理规范第4号》，明确私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金，不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，2017年正处于房地产去杠杆和房地产政策骤然收紧的第一年，当时对私募基金涉足房地产尤其是住房领域，其实管控非常严。
在清理通道业务、限制基金投资范围等一系列趋严的监管政策下，近年来，新增的不动产私募股权基金规模和产品数量，更是呈逐年下滑趋势。
根据中基协公布的数据，截至2022年末，协会存续私募基金规模20.03万亿元，其中私募股权房地产基金只有4043亿元。
严跃进表示，这次政策其实是对私募基金做了放松导向，和2022年以来的房地产政策大框架是高度吻合的。
艾振强也认为，在政策的支持下，未来不动产私募投资基金将迎来大发展，包括房地产在内的不动产领域，无疑将大获其益。
事实上，已有机构走在前面，去年10月份，为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，在证监会的支持下，建设银行住房租赁基金就在基金业协会完成了备案，基金募集规模达300亿元。
外资私募机构近年来也加大了对中国不动产领域的投资，如全球私募巨头黑石，聚焦物流地产和城市购物中心；领盛投资管理也连续在沪收购资产，聚焦长租公寓的开发及改造。
在此次启动的不动产私募投资基金试点中，证监会对投资者也有明确要求，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。
与此同时，鼓励境外投资者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投资不动产私募投资基金。
随着不动产私募投资基金的落地，将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。
中指研究院企业研究总监刘水指出，房企有大量的写字楼、商场、酒店资产等商业地产存量，也有开发在售项目，特别是部分出险房企的存量项目，引进私募基金，将有助于这些资产盘活，加快回款，增强现金流能力，支持房地产市场纾困。
此外，对于房企来说，引进不动产私募投资，属于股权融资，能甩掉一些“包袱”，改善房企的资产负债表结构，降低杠杆率，向新发展模式平稳过渡，有利于房企长期健康发展。
值得一提的是，不动产私募投资基金类似于私募REITs，本次试点可投资的底层资产包括商业地产、市场化租赁住房，或为后续公募REITs底层资产扩围至商场等优质持有型物业打下基础。
艾振强指出，不动产私募投资基金在培育成熟项目上就可以发挥很大的作用——通过投资新建基础设施项目，或收购现有的基础设施项目进行改造升级，等项目实现成熟运营和稳定盈利后注入公募REITs，有助于实现公募REITs规模的快速扩张。
除了助力房企纾困外，不动产私募投资基金更长远的意义在于将助力中国的房地产行业走上更健康的道路。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，传统的不动产投资和运营的主体主要是开发商，但其优势在开发，并不下运营。当下，房地产开发已经过剩，迫切需要有运营能力的机构出现，让不动产能创造出可持续的现金流，从而实现价值的最大化。
与此同时，自然人也被允许投资不动产私募投资基金，这为居民投资房产增加了新的投资渠道。
在李宇嘉看来，以前大家盲目买房都可以实现上涨收益，以后买基金份额就是投资不动产。未来，只有运营好、维护好的房子才能保值增值。
刘水表示，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类，是一些养老基金、慈善基金的重要配置方向，也为高净值人群提供新的投资渠道，将有助于减少商品住房领域的投资投机活动。