住房“以旧换新”开启，交易堵点仍待纾解
21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
消费品“以旧换新”的大潮徐徐启幕，房地产行业也在同步行动。
近日，国内多个城市推出住房“以旧换新”政策。2023年以来，全国已有超30个城市表态支持“以旧换新”，包括河南郑州、江苏无锡梁溪区、江苏海安、江苏常熟等。目前，一线城市官方均暂无表态，但深圳部分房企也“蹭上热点”，打出“以旧换新”的概念。
住房“以旧换新”政策，通常是由政府指定平台作为收购主体对二手房进行收购，其目的是打通一二手房的交易链条，释放改善性住房需求。市场预期，这一政策有助于房地产市场修复。
由于目前这一政策还在试水和起步阶段，官方所收购的二手房数量也还处在低位，市场对这一政策的反应，还有待观察。
官方出手收购
在当前出台“以旧换新”政策的城市中，郑州的行动方案相对完备。
4月15日，郑州市发布二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作公告，宣布将于4月20日正式启动试点工作。郑州此次“以旧换新”试点将有两种模式，一是由郑州市政府指定的收购主体郑州城发安居有限公司收购二手住房，促成群众购买改善性新建商品住房；二是为群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
根据公告，郑州试点阶段拟收购二手房源为500套；今年全年，郑州计划完成5000套二手房的收购。
郑州还规定了收购房源的基本条件是，位于金水区、郑东新区且位于三环内；性质须为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；房屋建筑面积不超过120平方米；房屋不存在查封限制状况等。
而试点阶段换房群众选购的新建商品住房，必须是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”，且房屋位于郑州市主城区范围内。
除了郑州外，江苏南通海安也在推出住房“以旧换新”的政策。海安今年计划实施“以旧换新”100套，截至目前，活动报名累计超过400组，已成交15套，还有23套正在进行验房、评估。
这是官方下场并亲自出手收购的住房“以旧换新”案例。在深圳，也有部分房企与中介机构合作，推出住房“以旧换新”的概念促进一手房的销售。
4月18日，据深圳乐有家官微消息，乐有家联合绿景地产旗下项目“绿景白石洲”，在深圳试点推广房产“以旧换新”新模式，完成存量房的交易和与新房的轮动循环。据21世纪经济报道记者了解，意向换房客户在绿景白石洲缴纳订金，可锁定意向房源2个月，期间乐有家聚焦推广旧房，协助尽快售出旧房并签约，完成“以旧换新”交易。
这其实是一种“促销模式”，在深圳房地产市场也不罕见。去年，中原、链家等中介机构也推出类似的活动。不过，这种“以旧换新”的方式最终是否能打通一二手房的交易链条，有赖于市场的抉择。“最终效果还要再观察一下，深圳二手房库存很高，中介机构和房企都有这个预期。”一位深圳房地产市场人士告诉21世纪经济报道记者。
疏通交易堵点
“以旧换新”的一个大背景是，当前全国的二手房交易逐渐成为主流。
中指院统计，截至3月31日，重点城市二手房成交套数已连续6周环比增长；另据贝壳研究院监测，今年以来，贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复，部分城市和产品价格跌幅止跌甚至略有小幅上涨。
此外，据开源证券监测，截至三月底，今年全国64座城市商品住宅成交面积累计同比下降44%；而全国17座城市二手房成交面积累计成交面积同比降幅已收窄至约20%。
以深圳为例，据深房中协统计，今年3月，深圳全市二手房网签达5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，突破了5000套行业荣枯线。这也是时隔3年，深圳月度网签量再次突破5000套。
在二手房和一手房的成交走势出现背离的环境下，“以旧换新”通过二手房的成交带动一手房的市场，也是可行的策略。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，近期新房去化难度较大，一定程度上与改善性需求“买一卖一”流通不畅有关。“住房置换群体手上的二手房卖不出去，导致没有足够资金实现‘买一’。国家多次强调要促进房地产良性循环，当市场自我循环较难实现时，各地便开始疏通换房渠道，推出住房‘以旧换新’政策。”
目前，郑州这类由政府指定平台亲自下场收购二手房的案例还在推进当中，最终呈现效果是否明显，仍有待观察。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉21世纪经济报道记者，尽管不少区域提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。
陈文静分析认为，“从当前主要方式来看，中介优先售房模式主要面临二手房市场调整压力， ‘以旧换新’购房者即便通过中介优先推介，但想快速成交还需要在价格方面给予一定让步；目前旧房收购模式一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合时才能实现‘以旧换新’。”
“除此之外，受多重因素影响，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了‘以旧换新’政策效果。”陈文静续称。