加大住房租赁市场支持力度 央行、银保监会拟出台“金融17条”
本报记者 韩昱
据中国人民银行官网2月24日消息，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），现向社会公开征求意见。
《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条，主要包括以下内容：一是加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。三是加强和完善住房租赁金融管理。
“就房地产发展方向而言，相较其金融属性、资产属性，未来相关政策更为关注、呵护、培育住房的居住属性、民生属性。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部主管庞溟在接受《证券日报》记者采访时表示，应大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度。这既有利于从需求端解决住房难、住房贵的问题，也有利于从供给端有效抑制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展。
具体来看，在加强住房租赁信贷产品和服务模式创新方面共包含4条举措，分别是加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度、创新团体批量购买租赁住房信贷产品、支持发放住房租赁经营性贷款，以及创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。
就支持发放住房租赁经营性贷款，《意见》明确，住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
“这是为了让住房租赁市场能够更好、更平稳的发展，尤其是解决好民生基本的生活住房保障问题。”川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳对《证券日报》记者表示，加强信贷精准投放，对一些企业的现金流可以起到较大改善作用。此外，租赁改造型投资也将发挥类似作用。
在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面包含5项举措，包括增强金融机构住房租赁贷款投放能力、创新住房租赁担保债券（Covered Bond）、稳步发展房地产投资信托基金（REITs）等。在加强和完善住房租赁金融管理方面也包含5条举措，包括严格住房租赁金融业务边界、规范住房租赁直接融资产品创新等。
庞溟认为，金融支持住房租赁市场专业化、多元化、规模化、可持续发展，从短期看，有助于提升存量资金利用效率、便利与吸引增量资金，满足租赁住房全周期、多层次合理融资需求，吸引更多类型、更大流量的长期资金与专业资本投入优质项目。从中长期看，有助于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，为租赁住房行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资选择，推动房地产行业与企业新发展模式的形成。