个人房贷余额缩水!专家解读→

(原标题:大幅缩水!专家解读→)

李若菡

多家上市银行个人房贷余额缩水!

4月9日,《国际金融报》记者梳理发现,目前已披露的21份A股上市银行2023年年报数据显示,去年末有15家银行的个人住房贷款余额较2022年末出现缩水,其中,六大国有行缩水约5166.26亿元。

有专家指出,这一现象出现的关键原因依旧是房地产市场的需求不足,主要与房地产周期相关。房地产低谷期,商业银行应当寻找新的业务增长点,开拓适应低谷期的金融创新。

房贷余额缩水

2023年是房贷优惠政策密集出台的一年。随着上市公司年报披露季的来临,各家银行的房贷余额缩水引发关注。

具体来看,在6家国有大行中,仅邮储银行的个人房贷规模较上年出现3.32%的增长,余额增加了762.28亿元,其余5家银行缩水1%至3%不等。2023年,国有大行个人房贷规模合计约26.43万亿元,较上年整体缩水约5166.26亿元。

A股上市的9家股份制银行中,除浦发银行和华夏银行尚未披露年报数据外,仅平安银行、中信银行和浙商银行个人房贷余额增长,而在已披露年报的8家城农商行中,仅有青岛银行较前一年微增1.05%,增量为4.86亿元。

值得注意的是,也有不少银行年报中出现了加大按揭贷款投放量的表述。农业银行指出,2023年,该行个人住房贷款投放7810亿元,较上年多投放178亿元。兴业银行也在年报中显示,该行2023年按揭贷款投放量同比增长30%。民生银行则在报告期内投放个人住房贷款825.01亿元,同比多投放124.74亿元,增幅达17.81%。

一面是银行加大个人房贷投放量,一面却是个人房贷余额的缩减,为何会出现这种情况?

“如果某家银行个人房贷投放更大了但余额减少了,这说明还贷更多了。这也是可以合理预期的,银行在房地产低谷期增加个贷投放,那么现在面临的自然是更多的还款额。”上海交通大学高级金融学院副教授李楠对记者表示。

素喜智研高级研究员苏筱芮表示,一方面,部分地区的存量房贷利率未跟随宏观环境及时调整,处于偏高状态,购房者出于资金负担过重的考虑而提前还贷;另一方面,一些拥有闲置资金的购房者并未寻找到较好的投资渠道,存款利率持续走低,理财收益又存在波动,权衡之下,这部分购房者可能会认为提前还贷更加妥当。

市场需求不足

“最近两年买房的人少了很多。现在租房业务越来越规范,很多年轻人购房的观念也有所转变,房贷业务不是很好做,大多数银行的投放量提不上来。另外,提前还贷的情况也一直有,还款额远超出投放额,可能我们一个月的投放量在八千万,提前还款额可以达到一至两个亿。”一位银行业内人士告诉记者,“现在的情况下,个人房贷余额处在下滑线上,未来可能还会继续下降”。

李楠告诉记者,从计算方式来说,个人住房贷款余额为前一年余额加上当年的新增额,再减去当年的还款额。因此,2023年个人住房贷款余额不减少的前提就是新增额持续地大于还款额。“在目前环境下,这是不可能出现的。”李楠直言,“多数商业银行出现个人房贷减少的根本原因并不是提前还贷,而是年初新增额减少。”

“关键原因依旧是房地产市场的需求不足,而这一现象的出现主要与房地产周期相关。”李楠进一步分析道,“房地产是长期耐用品,居民购买住房后,在相当长的时间内不会产生新的购房需求。同时,当我国城镇化达到一定程度,居民的住房刚需得到一定满足后,房地产市场的需求量会出现断崖式下跌,其中数量最大的刚性需求快速下跌,而改善性和投资性的住房需求则更加关联房价预期,在房地产市场低谷期会报复性压缩。所以,当前房地产低谷期,市场需求不足,每年的个人住房贷款的还款额大于新增额是一个正常的市场现象。”

苏筱芮也在采访中表示,房贷余额整体规模出现下降,跟房地产所处的市场环境有所关联。从增量层面看,一些地区受到房价下跌等影响,购房观望情绪浓厚;而从存量层面看,提前还贷的发生导致存量规模有所减少,也使得房贷规模受到冲击。

后市情况如何

4月初,不少二三线城市阶段性取消首套房贷款利率下限,有的城市房贷利率已降至历史新低。在低息政策的加持下,未来房贷走势将会如何?银行又要如何应对当下的情形?

李楠指出,中国刚刚经历了房地产市场的黄金十年,获得了城镇化的高速发展,住房刚需已经得到相当的满足或透支。在此背景下,商业性房地产市场的刚需不足将是近几年的突出特点,改善性需求依旧旺盛但相对弹性,“房住不炒”作为行业健康发展的长期政策限制了房地产的投资性需求。

“低息政策对改善性、投资性需求有一定的刺激作用,但不会是决定性要素。与之相反,低息政策期间,购房者的付息压力减少,自然愿意还更多的本金。假设购房者每年的可还款收入是固定的,在低息政策刺激下,理性的业主会把更多的钱用于归还房贷本金,缩短还款期,快速改善自己的负债状况。所以,若低息政策对购房需求没有体现出刺激作用,那么低息对加快还款的刺激反而会出现。”李楠进一步分析道。

“对于商业银行而言,应该清醒地认识房地产行业周期性兴衰的规律,一方面跳出持续十年的舒适区,更多地在房地产行业以外寻找新的增长点;另一方面,在房地产业务中,需要抛弃房地产繁荣期的许多传统观念和做法,寻找房地产行业在低谷期的差异化表现,开拓适应低谷期的金融创新。”李楠最后建议道。

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