提前还贷划算吗？因人而异

2023-03-08 17:04 由羊城晚报发表于 #房产

文/羊城晚报记者黄颖琳戴曼曼

“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息。这合理么？”近日，知名博主张雪峰在社交平台上发帖吐槽房贷利息过高，相关话题登上微博热搜。尽管随后其在微博上留言致歉，称“没搞清具体情况”，不过，关于房贷怎么还更经济、利息是否过高等话题，已经引发热烈讨论。那么，“每月还款利息高过本金”这种情况是否真的存在？一位银行业内人士在接受羊城晚报记者采访时表示，无论是等额本金还是等额本息的还款方式，均不会出现这种利息占比过高的现象。但从金融角度来看，等额本息付出的利息总支出，确实是一定大于等额本金的。还贷时哪种方式适合自己，还要具体情况具体对待。此外，对于近期被热议的提前还贷是否划算，也是因人而异。

利息高过本金？看还款方式

尽管张雪峰在网上“认错”道歉，但是房贷的利息、还款方式以及近期的提前还贷风潮已经成为热门话题，引发热烈讨论。

“每个月还款将近5000元，为何利息就有3000元？”广州市民何先生在还房贷时也有着和张雪峰一样的困惑：为何还款利息是大头？

事实上，这与何先生选择的月供方式有关系。当前，在办理房贷业务时，通常有两种还贷方式可供选择，一种是等额本金，另一种是等额本息。

简单理解，等额本金指的是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。由于每月的还款本金额固定，利息越来越少，借款人起初还款压力还较大，但是随时间的推移每月还款数会越来越少。

等额本息则是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金+利息)。但还款初期利息占每月还款的大部分，后续本金比重逐步增加，利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡。

以100万元、纯商贷期限为30年(360期)为例，以LPR基准利率4.30%为准，有银行业内人士给羊城晚报记者算了一笔账(见图)：

如果按照等额本金还款，月供约6361元，每月递减9.95元(首期本金2778元，利息3583元，比例大概为1:2.9)，往后本金不变、利息越少。最后还款总额达164.67万元，总利息64.67万元。

但如果按照等额本息还款，月供约4949元(首期本金1365元，利息3583元，比例大概为1:2.6)，往后本金越多、利息越少。最后还款总额达178.15万元，总利息78.15万元。

但从还款金额来看，30年累计下来，等额本金的还款总量是比等额本息少的，其中最大头的利息支出明显减少。

前述银行业内人士直言，无论是何种还款方式，都不会出现张雪峰提到的“还60万房贷利息57万”情况。至于如何抉择，则要看个人权衡：如果经济条件难以扛住前期的本金压力，可选择等额本息这条更“稳”的路子；如果前期资金较为充裕，则建议选择等额本金还款。

提前还贷成热门选择？切勿盲从

当前，房贷利率已逐渐步入“3时代”，提前还贷正成为“背贷一族”的新选择。对此，上述业内人士表示，是否提前还贷也因人而异，切勿盲从。

“这段时间咨询提前还贷的客户较多，且以年轻客户为主，买房时间也都不久，大多是5-10年之内。”广州某银行网点的工作人员向记者表示，近期提前还贷都需要进行预约排队。

据悉，今年1月央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，已有多地自主下调首套房贷款利率。按照现行LPR利率，珠海、南宁、株洲和常德等地的首套住房商贷利率调至3.7%水平。

不少“背贷一族”正选择自降杠杆、缩减负债。广州市民曲小姐就是其中一员，她告诉记者，2018年房地产市场还比较火热，利率处于5个点的高位，当时申请了贷款约100万元，预计20年还清，月供6700元。

结果后来查账单的时候，发现每个月实际还本金1200元左右，剩余的均为利息。因为有力有余钱，也没有更好的投资渠道，思量再三后，曲小姐已在2022年8月取出9万元，尝试了第一次提前还贷，计划今年再提前还一笔。

对于近期出现提前还贷潮的原因，业内人士表示，除了投资渠道收窄、人们风险偏好发生变化等因素外，一些前期房贷利率较高的房贷存量客户因为“高位站岗”，也选择了提前还贷。

不过上述业内人士提醒，如果有提前还贷的想法，需要考虑好具体的提前还款金额，以及到底是选择缩短年限还是减少月供的方式。值得注意的是，如果前期申请的是公积金贷款利率低于纯商贷，可暂时不考虑提前还贷。