租房市场行稳致远 租户、业主利益一个都不能少
记者 孙蔚
近年来，我国住房租赁市场快速发展，住房租赁规模逐步扩大，为解决人们的居住问题、推动经济社会发展作出了重要贡献。与此同时，住房租赁市场仍存在供应总量不平衡、供应结构不合理等诸多问题。如何让大城市的新市民、青年人“租好房”，如何解决住房租赁市场供需矛盾，引导发挥专业长租机构的市场化作用，保障租户和房东群体的利益等，成为业界关注的热点话题。
年轻人租房讲品质
近年来，大城市的新市民、青年人“都租房、常租房”的居住理念逐步得到广泛认同。
从租赁需求的体量来看，我国租赁居住人口已超2亿，且呈持续增长态势。自如研究院发布的《2023职场人租住态度调研》显示，大城市中有70%的新市民和青年人租房居住。从租房安家的意愿来看，有八成年轻人认为租房将会是比较长期的状态，四成年轻人接受终身租房。
值得关注的是，当租房成为常态，城市租户群体对于租房的居住品质就有了更高的要求，对美好生活的向往逐步升级。中国城市住房租赁智库调研数据显示，自2020年以来，租住群体对于房屋品质、公共区域保洁服务、智能家居配备情况的在意程度分别提升了34%、37%、45%。有服务、有智能、有品质、有空间的“改善型”需求已成为新的租房刚需。
然而，当下大城市住房租赁市场仍存在供需错配的问题。在北京市海淀区工作的白领刘先生对记者感叹道：“在实际租房过程中，将就租、凑合住是常态，想租到称心如意的房子得靠抢，甚至有时候抢都抢不到。”
“老龄化”房源出问题
然而，面对要求“房子好、服务好、科技好”的年轻租户群体，占全部租赁住房供给约九成的个人房东却显得有些力不从心，常常出现房子出租难、空置期长的现象，造成这一问题的根源之一便是城市存量住房不断老化的现状。
《2020中国人口普查年鉴》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超三成是21世纪之前所建。其中，北京、上海、深圳、广州4个一线城市出租房源的平均房龄超过22年，成都、武汉、杭州等新一线城市的出租房源虽稍显“年轻”，但平均房龄也都在12年左右。目前，“老龄化”房源普遍存在户型不合理、管线破损、家具家电老化等问题。
中国城市住房租赁智库调研数据显示，长期空置、中介平台不规范、房子持续“出问题”、租金收益不及预期以及租客拖欠费用，是最令城市房东业主困扰的出租痛点Top5。其中，遇到房屋长期空置困扰的业主更是高达55%，令房东的收益受损。
住房租赁问题热议
在刚刚结束的全国两会期间，多位两会代表、委员对于如何消除住房租赁市场供需差异、保障租客和房东群体的权益，提出了自己的看法。
住房和城乡建设部部长倪虹在全国两会期间接受采访时表示，要增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人、新市民的住房困难问题，让他们能放开手脚，为幸福生活去奋斗。
在解决供需差异方面，全国人大代表、天津大学管理与经济学部教授张水波认为，长租机构通过对闲置房屋进行标准化改造用于出租，能有效盘活存量闲置住房，扩大市场供给规模，满足租客群体日益提升的品质居住需求。他建议，着力发展法人主体的专业长租机构，管理运营长租房并形成市场规模。
在降低租客安居门槛和提升房东出租意愿方面，张水波提出，应鼓励专业长租机构为租客免除租房押金，降低新市民、青年人的租房压力，“轻车简行”快速融入社会生活，提高租房安居的幸福感。同时，鼓励专业长租机构推出相关举措，保障房东利益，避免租房市场曾出现过的“高收低出”经营模式和资金链风险。只有保障房东利益长效稳定，才能增强房东对出租市场的信心，进而形成长期委托出租的意愿，扩大租房市场供给的质量和数量。
全国政协委员、中国社会科学院哲学所研究员陈霞提出，应通过完善相关法规，提升行业管理效能，鼓励专业长租机构参与分散式租赁住房经营，进一步保障承租人和出租人等各方合法权益。推动行业经营有据可循、租客维权有法可依，进一步提升标准化、线上化、可视化的行业管理服务水平。
探索保障多方利益
如何平衡供需差异、保障承租人和出租人权益，满足青年租住群体和个人房东群体的诉求？近年来，市场化、专业化长租机构的探索逐渐获得了认可，尤其是长租机构推出的面向租客免押金、面向房东提供收益保底的尝试，在实践中取得了一定成效。
据记者了解，长租机构自如已经连续11年面向应届毕业生群体推出可以“0押金租房”的“海燕计划”，进行租房专项支持，惠及了350万名年轻人，累计减免押金近12亿元。近日，自如还宣布将逐步放开适用“0押金租房”的人群范围，以便帮助更多城市租户降低租金压力。
在保障房东利益方面，自如在2021年初推出了“增益租”模式，在业内率先提出“无差价、无空置期、收益有保底”三大出租新标准。据介绍，其中的“收益有保底”是指无论市场如何变动，在其与房东的合作周期内，自如每月都将支付至少80%的出租保底收益，如果市场形势向好，每年底，房东还会得到收益红利。
面对更友好的租金支付和更有保障的收益条件，市场化长租机构逐步得到了城市租客群体和房东群体的认可。自如研究院等机构联合发布的《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，65%的租客表示，会优先考虑“长租机构的房子”。同时，有超过六成的房东认为“可选择专业长租机构出租”，这其中，有近六成业主认为让长租机构托管“出租快”“综合出租收益高”，近半数的业主认为长租机构托管“服务省心”“租金按时到账”。
对此，业内专家表示，面对城市年轻人租得好、租得起的安居诉求，以及城市房东群体省心租、安心收的想法，可以说，发展专业化、市场化长租机构是必然趋势。专业化、市场化的长租机构已经能够在联结保障租户和房东多方利益、推动行业健康发展上，发挥重要作用。