新机遇下，住房租赁市场怎样补短强能
中国城市报记者郑新钰
“我国每年有600多万新增务工人员进入城镇，今年有1100多万大学生即将毕业进入社会……这些人群都需要租房。”近日，在2023中国住房租赁发展论坛上，浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬提到了上述数据，以此表明长租房市场的发展机遇。
中国城市报记者梳理近3年《政府工作报告》时发现，国家对于长租房市场的要求表述，从“规范发展”到“加快发展”再到“推进”，有明显不同的转变。
与会专家提醒，要警惕以长租房为代表的住房租赁市场存在的行业过度资本化、客群加速“士绅化”、规模趋于巨型化等发展陷阱，推动该市场真正成为高质量发展、高品质生活、高效能治理的示范领域。
市场增长空间依然很大
“我从来没有跟政府沟通如此之多，跟政策走得如此之近。”这是安歆集团创始人兼CEO徐早霞近3年来的真实体会。徐早霞的感受背后，是住房租赁市场发生的深刻变化。
中国城市报记者了解到，在政策大力支持和市场有效需求的双重作用下，我国住房租赁市场已形成市场化租赁住房、保障性租赁住房、公租房相互补充的多层次供应体系。
根据中指研究院对长租公寓行业的监测，截至2022年末，仅品牌长租公寓在60余个城市的运营门店就超过2700家，开业房源超75万间。
“长租房市场发展取得长足进步，政策支持力度不断加强，市场发展更加稳健，社会接受度明显提高。”上海市房地产科学研究院院长严荣说。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示，我国住房租赁行业已进入规范化发展阶段，目前处在支持政策和舆论环境的最好时期，未来住房租赁市场前景还很广阔。
行业呈细分化趋势
市场空间广阔，政策红利叠加，这让更多企业选择进场分一杯羹。住房租赁业内人士明显感觉到，这几年竞争加剧。
愈发激烈的竞争带来的首要问题，就是产品同质化程度高。“各个长租公寓企业仍旧以开拓白领及蓝领公寓产品线为主，其主要是依靠房源的地理区位、房间内外的硬件设施以及价格区间来进行差异化竞争，但此类产品差异化战略极易在市场竞争中被模仿，进而产生产品同质化问题。”乐乎公寓创始人CEO罗意说。
在魔方生活服务集团CEO柳佳看来，未来行业分工会更加细化——开发商负责土地和存量供给，资金方负责投资，物业交由运营方来管理。这三方形成合力，才能产生最大收益。
严荣提醒，在产品和服务理念设计时，要考虑到各方面群体，避免低收入群体在整个城市发展过程中不断往外迁移，从而增加他们的通勤成本、通勤时间，甚至使这部分的群体只能离开大城市。这样对大城市的运行包括大城市基本服务都会产生影响。
徐早霞持有相似观点。在她看来，面向普通产业工人的租赁市场大有可为。
“发展宿舍型租赁住房是进行城市治理的一个有效方式，能够普惠更多新市民、青年人。”徐早霞认为，这需要兼顾政府、企业、人才的多方诉求，需要运营企业做好多方价值的“翻译器”，实现“三大三小”。具体来说，就是大民生小利润，大行业小企业，大情怀小生意。要从民生视角推动共同富裕，以高质量的产业配套助力招商留商稳商及实体产业升级，以保障性租赁住房助力人才安居，最终通过综合解决方案实现可复制、可持续、可监管。
此外，还有不少专家和企业负责人提出，在数字经济时代，住房租赁企业要利用新一代数字技术提升服务效率，同时要严格遵守法律法规要求，加强客户个人信息保护。
柳佳建议，租赁行业可构建一套标准化、数字化的管理平台，目的是帮助企业更好地对接政府部门的一些要求，同时对接银行机构的一些监管。
“广大住房租赁企业要十分珍惜发展的黄金时代，要努力提升美誉度，并倡导住房租赁企业坚持做优做久做强做大的发展路径，走职业化专业化发展道路，始终坚持诚信经营服务。”柴强说。
应多举措完善供需体系
值得关注的是，虽然发展空间巨大，住房租赁市场却产生了供需矛盾的问题，这是为什么？
据了解，目前市场上的供给方式分为重资产和轻资产两种。部分主体走轻资产路线，比如改造闲置或低效利用的商办空间，盘活了部分存量资源。“但这还远远不够，尤其是在北上广深等住房租赁需求量大的城市，可挖低效闲置资产量是不多的。”虞晓芬说。
就重资产路线而言，租赁经营困难重重。中国城市报记者在采访中了解到，一方面是因为住房租赁项目税收贡献较少，导致某些地方政府落实项目积极性不高；另一方面是因为租售比偏低，投资回报率不理想，这就降低了重资产企业的开发与持有意愿。
对此，虞晓芬建议，地方政府对发展租赁住房的认识要再提高，要在政策端发力，在规划时根据产城融合、职住平衡、供需结构匹配，安排一定比例的租赁住房用地；价格方面，城区地价按租金价格倒算，园区地价要按照产业用地的价格制定。
“鼓励高等院校、科研院所、医疗卫生机构、大型企业单位，在守住安全红线原则下，适当提高容积率，利用存量用地新建，愿建能建尽建，用地性质不变，不补充出让金。”虞晓芬说，“此外，建议尽快制定住房法及租赁住房条例等配套法律法规。”
除上述原因外，长期以来，资金压力也是制约住房租赁发展的重要因素。此前，租赁住房建设跟它配套的金融体系以间接融资为主体，主要是靠信贷和债务融资，缺少权益资金。
2021年7月，保障性租赁住房被纳入基础设施REITs（不动产投资信托基金）试点范围，为解决行业资金难题提供新的方案。目前市场已成功发行4单保障性租赁住房RE-ITs，分别是红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT，累计发行规模总计50.26亿元。
“保障性租赁住房REITs试点项目取得了良好的示范效应，将推动租赁住房REITs范围进一步扩大。”北京大学光华管理学院副院长张峥建议，下一步，一是形成保障性租赁住房REITs的合理估值；二是制定合理稳定补贴政策及租金调整机制，构建符合保障属性下的商业逻辑，形成保障性租赁住房发展的长效机制；三是将住房公积金制度改革与租赁住房建设、保租房REITs发展结合起来，推动新型住房体制建设；四是进一步鼓励多主体、多类型资产参与发行保障性租赁住房REITs产品。
虞晓芬建议，设立国家租赁住房基金，专门用于开发修建经济适用的住房，可以根据各省常住人口数量及住房成本来分配额度。
值得留意的是，严荣提醒，要保持清醒，警惕过度资本化。“所谓过度资本化就是不务正业。长租房应该服务于群众，满足整个社会中新市民的长租需求，让他们实现‘安居梦’。”他说。