深圳土拍改规则 首现“竞现房销售建面”
证券时报记者 吴家明
近日，深圳土拍市场高潮不断。继深圳湾超级总部基地超百亿宅地之后，深圳公共资源交易公共服务平台在4日上架3宗宅地，分布于龙岗宝龙、宝安新安，总起始价46.32亿元，3宗宅地将于8月2日进行出让。
其中，宝安新安地块的竞指标部分从过去宅地出让中的“竞保障房面积”改为“竞现房销售建面”，该宗地也成为深圳首宗“竞现房销售建面”地块。
据悉，此次宝安新安的A001-0212宗地采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积。在竞价环节中，当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转入竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人，建成后商品房毛坯限售价每平方米88600元，包括“现房销售”的部分。
值得注意的是，A001-0212宗地原是2022年深圳第二批次集中出让的地块，该宗地区位相对优质，但当时地块出让条件中商办比例超过50%，最终无人报名，爆冷“流拍”。随后，该地块经过规划调整，去除“商业用地”比例，总建面规模下调至8.23万平方米，而现房销售建面最高限制为35520平方米。
在一些业内人士看来，该宗地的现房销售建面比例不算低。对于现房销售，即买家所见即所得，不仅缩短交付时间也降低了维权风险，但对于房企而言，无形中增加了许多成本压力。
过去，关于取消商品房预售制的风声曾让业界“颤抖”。早在2016年，深圳龙华出让当年第一块商住用地，这也是首宗商品房现售试点地块，推出即引起市场关注。“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售，这也极大地考验着开发商资金实力。最终，该宗地由金茂拿下地块并建成龙华金茂府，该项目一度被视为全国首个现房销售试点。
有分析人士表示，全面实行现房销售对商品房存量、开发商资金、地方财政收入等均有较高的要求，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围的推行积累经验。短期来看，预计将有更多城市从土地端试点现房销售。
不过，从深圳最近推出的宅地来看，深圳在宅地出让规则上做出不少调整，例如深超总地块突破“70/90”户型限制，深汕合作区地块建成的普通商品房不限价等。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在现阶段如果土地价格、建设成本不变，现售会抬高建设成本，从而影响这类房子的销售。所以现售制度下，必须要求政府在地价上让利，以降低开发成本，进而稳定房价预期，也能降低购房的成本。
此外，深圳住建局还公布了三季度计划入市商品房名单。数据显示，深圳全市第三季度计划入市的商品房项目34个，其中住宅楼盘32个，供应面积合计1470039.47平方米，房源14957套。